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宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で締結した宅地の売買契約について、Ｂが宅地建物取引業法第37条の２の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合における次の記述のうち、正しいものはどれか。
  1. Ａは、喫茶店でＢから買受けの申込みを受け、その際にクーリング・オフについて書面で告げた上で契約を締結した。その７日後にＢから契約の解除の書面を受けた場合、Ａは、代金全部の支払を受け、当該宅地をＢに引き渡していても契約の解除を拒むことができない。
  2. Ａは、Ｂが指定した喫茶店でＢから買受けの申込みを受け、Ｂにクーリング・オフについて何も告げずに契約を締結し、７日が経過した。この場合、Ｂが指定した場所で契約を締結しているので、Ａは、契約の解除を拒むことができる。
  3. Ｂは、Ａの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その３日後にＡの事務所でクーリング・オフについて書面で告げられた上で契約を締結した。この場合、Ａの事務所で契約を締結しているので、Ｂは、契約の解除をすることができない。
  4. Ｂは、Ａの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、Ａの事務所でクーリング・オフについて書面で告げられた上で契約を締結した。この書面の中で、クーリング・オフによる契約の解除ができる期間を14日間としていた場合、Ｂは、契約の締結の日から10日後であっても契約の解除をすることができる。

【 正答：4 】

解説

  1. ×　申込者等が、当該宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払ったときは、クーリング・オフ制度による契約解除はできなくなる。
  2. ×　クーリング・オフが適用されなくなる期間は、宅建業者によりクーリング・オフ制度の適用がある旨の告知があった時から起算される。告知がなければいつまでも期間の起算がされないのである。
  3. ×　クーリング・オフ制度が適用されない「事務所等」には、宅建業者の事務所の他、一団の宅地建物の分譲を行う案内所なども含まれる。しかし、クーリング・オフ制度が適用されない案内所は土地に定着した建物内にあり、また、専任の宅建士を置くべき場所でなければならない。Ａが買受の申込みを受けた仮設テント張りの案内所はこの要件に該当せず、事務所等にあたらない。したがってクーリング・オフ制度の適用があり、その後事務所等で契約を締結していても契約を解除することができる。申込みの場所と契約締結の場所が異なる時は、申込みの場所がどこかでクーリング・オフ制度の適用があるかないかを判断する。
  4. 〇　本肢の場合、Ｂは契約締結の日から10日後であっても契約を解除することができる。クーリング・オフ制度は一般消費者である買主保護のための制度だから、クーリング・オフが可能な期間について、特約で定めて買主に有利なように変更することは可能なのだ。