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賃貸人と賃借人との間で、建物につき、期間５年として借地借家法第３８条に定める定期借家契約（以下「定期借家契約」という。）を締結する場合と、期間５年として定期借家契約ではない借家契約（以下「普通借家契約」という。）を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、借地借家法第４０条に定める一時使用目的の賃貸借契約は考慮しないものとする。
  1. 賃借権の登記をしない限り賃借人は賃貸権を第三者に対抗することができない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。
  2. 賃貸借契約開始から３年間は賃料を増額しない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。
  3. 期間満了により賃貸借契約が終了する際に賃借人は造作買取請求をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。
  4. 賃貸人も賃借人も契約期間中の中途解約をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。

【 正答：1 】

解説

  1. 〇　建物賃貸借について第三者対抗要件が建物の引渡しであることを規定した借地借家法は強行規定であり、これに反する特約で賃借人に不利なものは無効である。第三者対抗要件を借地借家法が定める引渡しではなく、賃借権の登記のみとすることは賃借人にとって対抗要件を得る手続きを厳しくすることであり、不利な特約ということができる。第三者対抗要件については定期借家契約でも普通借家契約でも同じである。
  2. ×　普通借家契約の場合、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従うことになるので本肢の特約も無効ではない。
  3. ×　造作買取請求権に関する借地借家法の規定は任意規定である。したがって、造作買取請求権を排除する特約は、定期借家契約普通借家契約でも有効である。
  4. ×　原則としては、定期借家契約の場合も普通借家契約の場合も中途解約はできない。ただし、定期借家契約では、転勤、療養など一定のやむを得ない事情がある場合には、賃借人の側からは解約申入れができる。賃借人からも中途解約が全くできないとする特約はこれに反する賃借人に不利な特約として無効である。そして、普通借家契約については、本問の場合は期間の定めがある契約だから、原則通り中途解約はできない。したがって、普通借家契約では本肢のような中途解約を禁止する特約も有効である。期間の定めのある普通借家契約で例外的に中途解約が認められるのは、当事者間でその旨の特約を定めた場合である。