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宅地建物取引業者Aが自ら売主となる売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問いにおいて「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。
  1. 宅地建物取引業者でない買主Bが、法第３７条の２の規定に基づくクーリング・オフについてAより書面で告げられた日から７日目にクーリング・オフによる契約の解除の書面を発送し、９日目にAに到着した場合は、クーリング・オフによる契約の解除をすることができない。
  2. 宅地建物取引業者でない買主Cとの間で土地付建物の売買契約を締結するにあたって、Cが建物を短期間使用後取り壊す予定である場合には、建物についての瑕疵担保責任を負わない旨の特約を定めることができる。
  3. 宅地建物取引業者Dとの間で締結した建築工事完了前の建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を代金の額の３０％と定めることができる。
  4. 宅地建物取引業者でない買主Eとの間で締結した宅地の売買契約において、当該宅地の引渡しを当該売買契約締結の日の１か月後とし、当該宅地の瑕疵を担保すべき責任を負う期間について、当該売買契約を締結した日から２年間とする特約を定めることができる。

【 正答：3 】

解説

  1. ×　宅建業法は、クーリング・オフによる契約解除の書面については発信主義を採用しており、申し込みの撤回等は、申込者等が書面を発したときに、その効力を生じる。したがって、申込みの撤回等を行うことができる旨及びその申し込みの撤回等を行う場合の方法について告げられた日から起算して8日を経過する前に発信すればよいのである。
  2. ×　本肢の特約は、瑕疵担保責任に関して買主に不利となる特約である。宅建業法40条1項が規定する、瑕疵担保責任を負う期間に関する特約を除き、瑕疵担保責任に関して買主に不利となる特約は認められず、無効である。
  3. 〇　当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の2を超えることとなる定めをしてはならない。しかし、この規定は宅建業者自ら売主となる場合の規定であり、本肢の事例のような宅建業者同士の取引には適用がない。
  4. ×　期間についてその目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、民法566条第3項に規定するもの（事実を知った時から1年）より買主に不利となる特約をしてはならない。「契約締結の日から2年」とする特約は、「事実を知った時から1年」より買主に不利となる特約である。