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Ａ所有の甲土地につき、平成29年10月1日にＢとの間で賃貸借契約（以下「本件契約」という。）が締結された場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
  1. Ａが甲土地につき、本件契約とは別に、平成29年9月1日にＣとの間で建物所有を目的として賃貸借契約を締結していた場合、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは、本件契約よりもＣとの契約が優先する。
  2. 賃借権の存続期間を10年と定めた場合、本件契約が居住の用に供する建物を所有することを目的とするものであるときは存続期間が30年となるのに対し、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは存続期間は10年である。
  3. 本件契約が建物所有を目的として存続期間60年とし、賃料につき3年ごとに1%ずつ増額する旨を公正証書で定めたものである場合、社会情勢の変化により賃料が不相当となったときであっても、ＡもＢも期間満了まで賃料の増減額請求をすることができない。
  4. 本件契約が建物所有を目的としている場合、契約の更新がなく、建物の買取りの請求をしないこととする旨を定めるには、ＡはあらかじめＢに対してその旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。

【 正答：2 】

解説

  1. ×　本肢は、A所有の甲土地につき、 AB間とAC間でそれぞれ賃貸借契約が締結されており、いわゆる二重賃貸のケースである。この場合の甲土地についてBC間の優劣は、契約締結日の先後ではなく、対抗要件の具備の先後により決する。B及びC がこの対抗要件を備えているかは不明であるから、本肢の事情からはBCの優劣を決することはできない。
  2. 〇　借地借家法上の借地権の存続期間は30年であるから、本肢のように、賃借権の存続期間を10年と定めた場合でも、 その存続期間は30年となる。これに対し、民法上の賃借権の存続期間は20年を超えることができず、これより短い期間を定めた場合はその期間となる。したがって、本肢のように10年と定めた場合は、存続期間は10年となる。
  3. ×　経済事情の変動により不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、 当事者は、地代等の額の増減を請求することができる。
  4. ×　本件契約が建物所有を目的とし、契約の更新がなく、建物の買取請求をしないこととする旨を定めるものであり、定期借地権契約に該当する。定期借地権契約を締結する場合、 定期建物賃貸借契約と異なり、あらかじめその旨を記載した書面を交付して説明する必要はない。