問題
第11問
甲土地の所有者が甲土地につき、建物の所有を目的として賃貸する場合（以下「ケース①」という。）と、建物の所有を目的とせずに資材置場として賃貸する場合（以下「ケース②」という。）に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 賃貸借の存続期間を40年と定めた場合には、ケース①では書面で契約を締結しなければ期間が30年となってしまうのに対し、ケース②では口頭による合意であっても期間は40年となる。
- ケース①では、賃借人は、甲土地の上に登記されている建物を所有している場合には、甲土地が第三者に売却されても賃借人であることを当該第三者に対抗できるが、ケース②では、甲土地が第三者に売却された場合に賃借人であることを当該第三者に対抗する方法はない。
- 期間を定めない契約を締結した後に賃貸人が甲土地を使用する事情が生じた場合において、ケース①では賃貸人が解約の申入れをしても合意がなければ契約は終了しないのに対し、ケース②では賃貸人が解約の申入れをすれば契約は申入れの日から１年を経過することによって終了する。
- 賃貸借の期間を定めた場合であって当事者が期間内に解約する権利を留保していないとき、ケース①では賃借人側は期間内であっても１年前に予告することによって中途解約することができるのに対し、ケース②では賃貸人も賃借人もいつでも一方的に中途解約することができる。
答え 閉じる
正解は、 3 です。
解説
- × ケース①では、借地借家法が適用され、30年以上の期間を定めればよい。なお、書面で契約を締結することは必要とされてはいない。ケース②では、建物所有目的ではないから借地借家法の適用はなく、民法の規定が適用される。民法では、期間は20年を超えることはできず、これより長い期間を定めたときは20年になると規定している。
- × ケース①は正しい記述である。ケース②の場合でも、賃借権自体を登記しておけば土地賃借権を第三者に対抗することができる。
- 〇 ケース①は借地借家法の適用がある。借地借家法によれば、期間の定めのない借地契約は期間についての定めが無効となり、この場合には借地契約の期間は30年に法定される。そしてこの場合、当事者の合意によらなければ契約は終了しない。ケース②の場合には民法の適用があり、当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができる。そして土地の賃貸借であれば、解約の申入れの日から1年を経過して終了する。
- × ケース①は、解約権の留保があれば賃借人の側からの中途解約は可能だが、賃貸人からの中途解約は、解約権の留保自体が借地権者に不利な特約に該当するため認められない。解約権の留保がないのであれば、当事者の一方の申入れによる中途解約はできない。中途解約には両当事者の合意が必要なのである。また、ケース②の場合でも、解約権の留保があれば各当事者はいつでも解約申入れをすることができるが、本肢の場合は解約する権利を留保していないのだから一方的な解約申入れはできない。