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第1問
次の記述のうち、民法の条文に規定されているものはどれか。
  1. 賃借人の債務不履行を理由に、賃貸人が不動産の賃貸借契約を解除するには、信頼関係が破壊されていなければならない旨
  2. 当事者は、債務の不履行について損害賠償の額を予定することができる旨
  3. 債務の履行のために債務者が使用する者の故意又は過失は、債務者の責めに帰すべき事由に含まれる旨
  4. 債務不履行によって生じた特別の損害のうち、債務者が、債務不履行時に予見し、又は予見することができた損害のみが賠償範囲に含まれる旨
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問題

答え

【  】

解説

問題

次の記述のうち、民法の条文に規定されているものはどれか。

  1. 賃借人の債務不履行を理由に、賃貸人が不動産の賃貸借契約を解除するには、信頼関係が破壊されていなければならない旨
  2. 当事者は、債務の不履行について損害賠償の額を予定することができる旨
  3. 債務の履行のために債務者が使用する者の故意又は過失は、債務者の責めに帰すべき事由に含まれる旨
  4. 債務不履行によって生じた特別の損害のうち、債務者が、債務不履行時に予見し、又は予見することができた損害のみが賠償範囲に含まれる旨
答え

【 2,  】

解説

  1. 規定なし 民法の条文ではなく判例の見解。信頼関係の法理又は信頼関係破壊理論と呼ばれている。
  2. 規定あり 損害賠償額の予定については民法420条に規定されている。当事者が損害賠償額の予定をした場合、裁判所はその額を増減することができない。
  3. 規定なし 民法の条文ではなく判例の見解。
  4. 規定なし 特別の事情によって生じた損害であっても、当事者がその事情を予見し、又は予見することができたときは、債権者は、その賠償を請求することができる。民法の条文には、「債務者が」ではなく「当事者が」とある。

問題

代理に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはいくつあるか。

ア.代理権を有しない者がした契約を本人が追認する場合、その契約の効力は、別段の意思表示がない限り、追認をした時から将来に向かって生ずる。

イ.不動産を担保に金員を借り入れる代理権を与えられた代理人が、本人の名において当該不動産を売却した場合、相手方において本人自身の行為であると信じたことについて正当な理由があるときは、表見代理の規定を類推適用することができる。

ウ.代理人は、行為能力者であることを要しないが、代理人が後見開始の審判を受けたときは、代理権が消滅する。

エ.代理人の意思表示の効力が意思の不存在、詐欺、強迫又はある事情を知っていたこと若しくは知らなかったことにつき過失があったことによって影響を受けるべき場合には、その事実の有無は、本人の選択に従い、本人又は代理人のいずれかについて決する。

  1. 一つ  
  2. 二つ  
  3. 三つ  
  4. 四つ
答え

【 2,  】

解説

ア. × 無権代理行為の追認には原則として遡及効があり、契約の時に遡ってその効力が生じる。将来に向かってその効力を生じるのはその旨の別段の意思表示がある場合である。

イ. 〇 判例は、代理人が直接本人の名において権限外の行為をした場合において、相手方がその行為を本人自身の行為と信じたときは、そのように信じたことについて正当な理由がある限り、民法110条の規定を類推して、本人はその責に任ずるものと解するのが相当であるとしている。

ウ. 〇 代理人が後見開始の審判を受けたことは代理権の消滅事由である。

エ. × 本人の選択に従うのではない。意思表示の効力が意思の不存在、詐欺、強迫又はある事情を知っていたこと若しくは知らなかったことにつき過失があったことによって影響を受けるべき場合には、その事実の有無は、代理人について決する。

問題

権利の取得や消滅に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

  1. 売買契約に基づいて土地の引渡しを受け、平穏に、かつ、公然と当該土地の占有を始めた買主は、当該土地が売主の所有物でなくても、売主が無権利者であることにつき善意で無過失であれば、即時に当該不動産の所有権を取得する。
  2. 所有権は、権利を行使することができる時から20年間行使しないときは消滅し、その目的物は国庫に帰属する。
  3. 買主の売主に対する瑕疵担保による損害賠償請求権には消滅時効の規定の適用があり、この消滅時効は、買主が売買の目的物の引渡しを受けた時から進行する。
  4. 20年間、平穏に、かつ、公然と他人が所有する土地を占有した者は、占有取得の原因たる事実のいかんにかかわらず、当該土地の所有権を取得する。
答え

【 3,  】

解説

  1. × 取引行為によって、平穏に、かつ、公然と動産の占有を始めたものが、善意、かつ、過失がないときに即時取得が認められる。不動産についてはこのような規定はない。
  2. × 一定期間行使しないときに消滅するのは所有権以外の財産権であり、所有権は消滅時効にかからない。
  3. 〇 設問の通り
  4. × 占有における所有の意思の有無は、占有取得の原因たる事実により、外形的客観的に定められるべきものである。

問題

AがBとの間で、CのBに対する債務を担保するためにA所有の甲土地に抵当権を設定する場合と根抵当権を設定する場合における次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 抵当権を設定する場合には、被担保債権を特定しなければならないが、根抵当権を設定する場合には、BC間のあらゆる範囲の不特定の債権を極度額の限度で被担保債権とすることができる。
  2. 抵当権を設定した旨を第三者に対抗する場合には登記が必要であるが、根抵当権を設定した旨を第三者に対抗する場合には、登記に加えて、債務者Cの異議を留めない承諾が必要である。
  3. Bが抵当権を実行する場合には、AはまずCに催告するように請求することができるが、Bが根抵当権を実行する場合には、AはまずCに催告するように請求することはできない。
  4. 抵当権の場合には、BはCに対する他の債権者の利益のために抵当権の順位を譲渡することができるが、元本の確定前の根抵当権の場合には、Bは根抵当権の順位を譲渡することができない。
答え

【 4,  】

解説

  1. × あらゆる範囲の不特定の債権を担保する根抵当権(包括根抵当)は設定することができない。
  2. × 債務者の意義を留めない承諾は必要ではない。登記があれば対抗要件としては十分である。
  3. × 抵当権者に対しても根抵当権者に対しても催告の抗弁権はない。
  4. 〇 抵当権については順位の譲渡が認められている。しかし、元本確定前の根抵当権は、原則として譲渡・放棄、順位の譲渡・放棄の処分はすることができない。

問題

債権譲渡に関する次の1から4までの記述のうち、下記判決文によれば、正しいものはどれか。 (判決文)民法は、原則として債権の譲渡性を認め(民法第466条第1項)、当事者が反対の意思を表示した場合にはこれを認めない旨定めている(同条第2項本文)ところ、債権の譲渡性を否定する意思を表示した譲渡禁止の特約は、債務者の利益を保護するために付されるものと解される。そうすると、譲渡禁止の特約に反して債権を譲渡した債権者は、同特約の存在を理由に譲渡の無効を主張する独自の利益を有しないのであって、債務者に譲渡の無効を主張する意思があることが明らかであるなどの特段の事情がない限り、その無効を主張することは許されないと解するのが相当である。

  1. 債権譲渡禁止特約が付されている債権が債権者から第三者に対して譲渡された場合、債権者に譲渡の無効を主張する意思があることが明らかであるときに限り、債務者が当該譲渡は無効である旨の主張をすることは許される。
  2. 債権譲渡禁止特約が付されている債権が債権者から第三者に対して譲渡された場合、債権者に譲渡の無効を主張する意思があることが明らかであれば、譲渡した債権者が当該譲渡は無効である旨の主張をすることは許される。
  3. 債権譲渡禁止特約が付されている債権が債権者から第三者に対して譲渡された場合、債務者に譲渡の無効を主張する意思があることが明らかであれば、譲渡した債権者が当該譲渡は無効である旨の主張をすることは許される。
  4. 債権譲渡禁止特約が付されている債権が債権者から第三者に対して譲渡された場合、債権譲渡禁止の特約は債務者の利益を保護するために付されるものであるので、債権者はいかなるときも当該譲渡が無効であることを主張することは許されない。
答え

【 3,  】

解説

  1. × 本肢の記述は債権者と債務者が逆になっている。判決文は、譲渡禁止特約は、債務者の利益保護を目的とするものだから、「債務者」に譲渡の無効を主張する意思があることが明らかであるなどの特段の事情がない限り、債権者からの無効主張は許されないと述べているのである。
  2. × 本肢も選択肢1同様に、譲渡の無効を主張する意思を有するのが「債権者」となっている。「債務者」に譲渡の無効を主張する意思があることが明らかであるなどの特段の事情がない限り、債権者からの無効主張は許されないのである。
  3. 〇 債権者は譲渡の無効を主張する独自の利益を有しないが、債務者に、譲渡の無効を主張する意思があることが明らかであれば、この事実を特段の事情として、債権者からの無効主張も許されるのである。
  4. × 債権者は、いかなるときも譲渡が無効である旨の主張が許されないわけではない。債務者に譲渡の無効を主張する意思があることが明らかであれば、債権者からの無効主張も、特段の事情がある場合として許されるのである。

問題

Aは、Bに建物の建築を注文し、完成して引渡しを受けた建物をCに対して売却した。本件建物に瑕疵があった場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

  1. Cは、売買契約の締結の当時、本件建物に瑕疵があることを知っていた場合であっても、瑕疵の存在を知ってから1年以内であれば、Aに対して売買契約に基づく瑕疵担保責任を追及することができる。
  2. Bが建物としての基本的な安全性が欠けることがないように配慮すべき義務を怠ったために本件建物に基本的な安全性を損なう瑕疵がある場合には、当該瑕疵によって損害を被ったCは、特段の事情がない限り、Bに対して不法行為責任に基づく損害賠償を請求できる。
  3. CがBに対して本件建物の瑕疵に関して不法行為責任に基づく損害賠償を請求する場合、当該請求ができる期間は、Cが瑕疵の存在に気付いてから1年以内である。
  4. 本件建物に存在している瑕疵のために請負契約を締結した目的を達成することができない場合、AはBとの契約を一方的に解除することができる。
答え

【 2,  】

解説

  1. × 売買契約の締結の当時に、買主Cが瑕疵の存在を知っていた場合には、隠れた瑕疵とはいえない。瑕疵担保責任は、目的物に「隠れた瑕疵」があった場合に追及できるのである。
  2. 〇 故意又は過失によって他人の権利を侵害したものが負担しなければならない責任が不法行為責任である。Bは、安全性に欠けるところがないように配慮すべき義務を負いながらこれを怠ってCに損害を与えたのだから、不法行為の要件を満たしており、不法行為責任を負うことになる。
  3. × 不法行為による損害賠償請求権の消滅時効期間は、被害者又はその法定代理人が、損害および加害者を知った時から3年、行為の時から20年である。
  4. × 仕事の目的物に瑕疵があって請負契約を締結した目的を達することができないときは、注文者は原則として契約を解除することができる。ただし、建物その他土地の工作物についてはその例外とされている。

問題

賃貸人Aから賃借人Bが借りたA所有の甲土地の上に、Bが乙建物を所有する場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。なお、Bは、自己名義で乙建物の保存登記をしているものとする。

  1. BがAに無断で乙建物をCに月額10万円の賃料で貸した場合、Aは、借地の無断転貸を理由に、甲土地の賃貸借契約を解除することができる。
  2. Cが甲土地を不法占拠してBの土地利用を妨害している場合、Bは、Aの有する甲土地の所有権に基づく妨害排除請求権を代位行使してCの妨害の排除を求めることができるほか、自己の有する甲土地の賃借権に基づいてCの妨害の排除を求めることができる。
  3. BがAの承諾を得て甲土地を月額15万円の賃料でCに転貸した場合、AB間の賃貸借契約がBの債務不履行で解除されても、AはCに解除を対抗することができない。
  4. AB間で賃料の支払時期について特約がない場合、Bは、当月末日までに、翌月分の賃料を支払わなければならない。
答え

【 2,  】

解説

  1. × 借地人が、借地上に建設した自己所有建物を第三者に賃貸し、賃貸建物の敷地として建物賃借人に土地の利用を許容することは借地の転貸には当たらない。
  2. 〇 賃貸人(所有者)Aが有する妨害排除請求権を、賃借人Bが代位行使することについては債権者代位権に関する民法423条1項により正しい記述である。また、管理人B自身が有する賃借権に基づく妨害排除請求も可能であり、この点でも正しい記述である。
  3. × 賃貸人Aは、転借人Cに解除を対抗できる。判例によれば、賃貸借が、賃借人の債務不履行を理由とする解除によって終了した時は、賃貸人の承諾ある転貸借は、原則として賃貸人が転借人に対して目的物の返還を請求したときに、転貸人の転借人に対する債務の履行不能により終了するからである。
  4. × 特約の定めがない場合には、宅地建物についての賃料支払は原則として、毎月末日の後払いとされている。

問題

不法行為に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

  1. 不法行為による損害賠償請求権の期間の制限を定める民法第724条における、被害者が損害を知った時とは、被害者が損害の発生を現実に認識した時をいう。
  2. 不法行為による損害賠償債務の不履行に基づく遅延損害金債権は、当該債権が発生した時から10年間行使しないことにより、時効によって消滅する。
  3. 不法占拠により日々発生する損害については、加害行為が終わった時から一括して消滅時効が進行し、日々発生する損害を知った時から別個に消滅時効が進行することはない。
  4. 不法行為の加害者が海外に在住している間は、民法第724条後段の20年の時効期間は進行しない。
答え

【 1,  】

解説

  1. 〇 設問の通り
  2. × 不法行為による損害賠償責務の不履行に基づく遅延損害金債権は、3年間行使しないことにより時効によって消滅する。
  3. × 不法占拠が継続した場合のように、日々発生する損害については、その損害が継続して発生する限り、日々新しい不法行為に基づく損害として、被害者が各損害を知った時から別個に消滅時効が進行する。
  4. × 民法724条後段が規定する「20年」とは、不法行為によって発生した損害賠償請求権の除斥期間を定めたものであり、時効期間とは異なり中断や停止はなく、客観的に20年の期間が経過すれば損害賠償請求権は消滅する。

問題

後見人制度に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 成年被後見人が第三者との間で建物の贈与を受ける契約をした場合には、成年後見人は、当該法律行為を取り消すことができない。
  2. 成年後見人が、成年被後見人に代わって、成年被後見人が居住している建物を売却する場合には、家庭裁判所の許可を要しない。
  3. 未成年後見人は、自ら後見する未成年者について、後見開始の審判を請求することはできない。
  4. 成年後見人は家庭裁判所が選任する者であるが、未成年後見人は必ずしも家庭裁判所が選任する者とは限らない。
答え

【 4,  】

解説

  1. × 成年被後見人が行った法律行為は、日用品の購入その他日常生活に関する行為を除いて取り消すことができる。贈与を受けることはこれらの行為には該当せず、取り消すことができる。
  2. × 成年後見人は、成年被後見人に代わって、その居住の用に供する建物又はその敷地について、売却、賃貸、賃貸借の解除又は抵当権の設定その他これらに準ずる処分をするには、家庭裁判所の許可を得なければならない。成年被後見人が、成年後見人の行為によって居住の場所を失うことがないようにとの配慮である。
  3. × 精神上の障害により事理を弁護する能力を欠く常況にあるものについては、家庭裁判所は、本人、配偶者、四親等内の親族、未成年後見人、未成年後見監督人、保佐人、保佐監督人、補助人、補助監督人又は検察官の請求により、後見開始の審判をすることができる。
  4. 〇 未成年後見人は、最後に親権を行うものが遺言により指定することができる。

問題

Aには、父のみを同じくする兄Bと、両親を同じくする弟C及び弟Dがいたが、C及びDは、Aより先に死亡した。Aの両親は既に死亡しており、Aには内縁の妻Eがいるが、子はいない。Cには子F及び子Gが、Dには子Hがいる。Aが、平成26年8月1日に遺言を残さずに死亡した場合の相続財産の法定相続分として、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. Eが2分の1、Bが6分の1、Fが9分の1、Gが9分の1、Hが9分の1である。
  2. Bが3分の1、Fが9分の2、Gが9分の2、Hが9分の2である。
  3. Bが5分の1、Fが5分の1、Gが5分の1、Hが5分の2である。
  4. Bが5分の1、Fが15分の4、Gが15分の4、Hが15分の4である。
答え

【 3,  】

解説

相続に関する事例問題は、各登場人物の関係を簡単な図にしてみるとわかりやすい。

すでに死亡しているAの両親は考える必要はない。また、Eも内縁関係であり相続人にはならない

Aの相続人となるのは兄弟B,C,Dだが、CとDはAよりも先に死亡している。しかし、Cには子F・Gがいて、子F・GはCの代襲相続人である。

また、Dには子Hがいて子HはDの代襲相続人である。

そしてAの半血の兄であるBの相続分は、全血の弟であるCとDの2分の1である。

CとDがAの死亡後に生存しているものと仮定すれば、Aの相続人はB,C,Dの3人で、このうち半血のBは全血のCやDの2分の1の相続分となる。

Bの相続分は5分の1、CとDの相続分はそれぞれ5分の2である。

CとDはA死亡以前に死亡しているからCの相続分はFとGが2分の1ずつ相続し、Dの相続分はHが相続する。

よってBが5分の1、FとGが各5分の1、そしてHが5分の2を相続するのである。

問題

甲土地の所有者が甲土地につき、建物の所有を目的として賃貸する場合(以下「ケース①」という。)と、建物の所有を目的とせずに資材置場として賃貸する場合(以下「ケース②」という。)に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 賃貸借の存続期間を40年と定めた場合には、ケース①では書面で契約を締結しなければ期間が30年となってしまうのに対し、ケース②では口頭による合意であっても期間は40年となる。
  2. ケース①では、賃借人は、甲土地の上に登記されている建物を所有している場合には、甲土地が第三者に売却されても賃借人であることを当該第三者に対抗できるが、ケース②では、甲土地が第三者に売却された場合に賃借人であることを当該第三者に対抗する方法はない。
  3. 期間を定めない契約を締結した後に賃貸人が甲土地を使用する事情が生じた場合において、ケース①では賃貸人が解約の申入れをしても合意がなければ契約は終了しないのに対し、ケース②では賃貸人が解約の申入れをすれば契約は申入れの日から1年を経過することによって終了する。
  4. 賃貸借の期間を定めた場合であって当事者が期間内に解約する権利を留保していないとき、ケース①では賃借人側は期間内であっても1年前に予告することによって中途解約することができるのに対し、ケース②では賃貸人も賃借人もいつでも一方的に中途解約することができる。
答え

【 3,  】

解説

  1. × ケース①では、借地借家法が適用され、30年以上の期間を定めればよい。なお、書面で契約を締結することは必要とされてはいない。ケース②では、建物所有目的ではないから借地借家法の適用はなく、民法の規定が適用される。民法では、期間は20年を超えることはできず、これより長い期間を定めたときは20年になると規定している。
  2. × ケース①は正しい記述である。ケース②の場合でも、賃借権自体を登記しておけば土地賃借権を第三者に対抗することができる。
  3. 〇 ケース①は借地借家法の適用がある。借地借家法によれば、期間の定めのない借地契約は期間についての定めが無効となり、この場合には借地契約の期間は30年に法定される。そしてこの場合、当事者の合意によらなければ契約は終了しない。ケース②の場合には民法の適用があり、当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができる。そして土地の賃貸借であれば、解約の申入れの日から1年を経過して終了する。
  4. × ケース①は、解約権の留保があれば賃借人の側からの中途解約は可能だが、賃貸人からの中途解約は、解約権の留保自体が借地権者に不利な特約に該当するため認められない。解約権の留保がないのであれば、当事者の一方の申入れによる中途解約はできない。中途解約には両当事者の合意が必要なのである。また、ケース②の場合でも、解約権の留保があれば各当事者はいつでも解約申入れをすることができるが、本肢の場合は解約する権利を留保していないのだから一方的な解約申入れはできない。

問題

借地借家法第38条の定期建物賃貸借(以下この問において「定期建物賃貸借」という。)に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

  1. 定期建物賃貸借契約を締結するには、公正証書による等書面によらなければならない。
  2. 定期建物賃貸借契約を締結するときは、期間を1年未満としても、期間の定めがない建物の賃貸借契約とはみなされない。
  3. 定期建物賃貸借契約を締結するには、当該契約に係る賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了によって終了することを、当該契約書と同じ書面内に記載して説明すれば足りる。
  4. 定期建物賃貸借契約を締結しようとする場合、賃貸人が、当該契約に係る賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了によって終了することを説明しなかったときは、契約の更新がない旨の定めは無効となる。
答え

【 3,  】

解説

  1. 〇 期間の定めがある建物の賃貸借をする場合には、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、契約の更新がないこと(定期建物賃貸借)とする旨を定めることができる。
  2. 〇 期間が1年未満の建物の賃貸借は期間の定めがないものとみなされる。この規定は、定期建物賃貸借の場合には適用がない。
  3. × 定期建物賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。ここでいう書面は、契約書とは別の書面であることが必要とされている。
  4. 〇 設問の通り

問題

建物の区分所有等に関する法律(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

  1. 区分所有者の団体は、区分所有建物が存在すれば、区分所有者を構成員として当然に成立する団体であるが、管理組合法人になることができるものは、区分所有者の数が30人以上のものに限られる。
  2. 専有部分が数人の共有に属するときの集会の招集の通知は、法第40条の規定に基づく議決権を行使すべき者にすればよく、共有者間で議決権を行使すべき者が定められていない場合は、共有者のいずれか一人にすればよい。
  3. 建物の価格の2分の1以下に相当する部分が滅失した場合、規約で別段の定めがない限り、各区分所有者は、滅失した共用部分について、復旧の工事に着手するまでに復旧決議、建替え決議又は一括建替え決議があったときは、復旧することができない。
  4. 管理者が、規約の保管を怠った場合や、利害関係人からの請求に対して正当な理由がないのに規約の閲覧を拒んだ場合は、20万円以下の過料に処せられる。
答え

【 1,  】

解説

  1. × 区分所有者の団体(管理組合)は、その区分所有建物の区分所有者が複数になることにより成立する。また、管理組合法人になることができるのは、区分所有者数30人以上のものに限るとする規定はない。
  2. 〇 設問の通り
  3. 〇 建物の価格の2分の1以下に相当する部分が滅失したときは、各区分所有者は、滅失した共用部分及び自己の専有部分を復旧することができる。ただし、共用部分については、復旧の工事に着手するまでに復旧決議、建替え決議又は一括建替え決議があったときは、この限りではないとされている。
  4. 〇 設問の通り

問題

不動産の登記に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

  1. 表示に関する登記を申請する場合には、申請人は、その申請情報と併せて登記原因を証する情報を提供しなければならない。
  2. 新たに生じた土地又は表題登記がない土地の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から1月以内に、表題登記を申請しなければならない。
  3. 信託の登記の申請は、当該信託に係る権利の保存、設定、移転又は変更の登記の申請と同時にしなければならない。
  4. 仮登記は、仮登記の登記義務者の承諾があるときは、当該仮登記の登記権利者が単独で申請することができる。
答え

【 1,  】

解説

  1. × 登記原因を証する情報の提供は、権利に関する登記を申請する場合に要求されている。表示の登記の申請については要求されていない。
  2. 〇 設問の通り
  3. 〇 設問の通り
  4. 〇 仮登記は、仮登記義務者の承諾があるとき及び仮登記を命ずる処分がある時は、仮登記権利者の単独申請が認められる。

問題

都市計画法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

  1. 都市計画区域については、用途地域が定められていない土地の区域であっても、一定の場合には、都市計画に、地区計画を定めることができる。
  2. 高度利用地区は、市街地における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図るため定められる地区であり、用途地域内において定めることができる。
  3. 準都市計画区域においても、用途地域が定められている土地の区域については、市街地開発事業を定めることができる。
  4. 高層住居誘導地区は、住居と住居以外の用途とを適正に配分し、利便性の高い高層住宅の建設を誘導するために定められる地区であり、近隣商業地域及び準工業地域においても定めることができる。
答え

【 3,  】

解説

  1. 〇 設問の通り
  2. 〇 設問の通り
  3. × 市街地開発事業は、準都市計画区域において定めることはできない。市街地開発事業を定めることができるのは、市街化区域又は区域区分が定められていない都市計画区域である。
  4. 〇 設問の通り

問題

次のアからウまでの記述のうち、都市計画法による開発許可を受ける必要のある、又は同法第34条の2の規定に基づき協議する必要のある開発行為の組合せとして、正しいものはどれか。ただし、開発許可を受ける必要のある、又は協議する必要のある開発行為の面積については、条例による定めはないものとする。

ア. 市街化調整区域において、国が設置する医療法に規定する病院の用に供する施設である建築物の建築の用に供する目的で行われる1,500㎡の開発行為

イ. 市街化区域において、農林漁業を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行われる1,200㎡の開発行為

ウ. 区域区分が定められていない都市計画区域において、社会教育法に規定する公民館の用に供する施設である建築物の建築の用に供する目的で行われる4,000㎡の開発行為

  1. ア、イ   
  2. ア、ウ   
  3. イ、ウ   
  4. ア、イ、ウ
答え

【 1,  】

解説

ア. 必要がある 国、地方公共団体等が行う開発行為も開発許可は必要である。ただし、国、地方公共団体等が行う開発行為については、許可権者である都道府県知事との協議が成立すれば開発許可があったものとみなされる。また、学校、本肢の病院のような医療施設、社会福祉施設などは、公益目的であっても、原則として許可が必要な建築物である。

イ. 必要がある 農林漁業を営む者の居住用建築物は、市街化調整区域や準都市計画区域であれば不要。しかし、市街化区域では許可が必要となる。

ウ. 必要なし 公民館は、公益上必要な建築物であり許可は不要である

問題

建築基準法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 住宅の地上階における居住のための居室には、採光のための窓その他の開口部を設け、その採光に有効な部分の面積は、その居室の床面積に対して7分の1以上としなければならない。
  2. 建築確認の対象となり得る工事は、建築物の建築、大規模の修繕及び大規模の模様替であり、建築物の移転は対象外である。
  3. 高さ15mの建築物には、周囲の状況によって安全上支障がない場合を除き、有効に避雷設備を設けなければならない。
  4. 準防火地域内において建築物の屋上に看板を設ける場合は、その主要な部分を不燃材料で造り、又は覆わなければならない。
答え

【 1,  】

解説

  1. 〇 設問の通り
  2. × 建築物の移転も確認の対象である。建築確認が要求されているのは、新築、増築、改築、移転(防火地域・準防火地域外で増築、改築、移転部分の床面積が10㎡以内のものを除く)、大規模修繕・模様替え、類似でない用途変更である。
  3. × 有効に避雷設備を設けなければならないのは高さ20mを超える建築物である。ただし、周囲の状況によって安全上支障がない場合においては、この限りではない。
  4. × 防火地域内にある建築物の屋上に設ける看板、広告塔等は、その主要な部分を不燃材料で造り、又は覆わなければならないが、準防火地域にある建築物にはこのような定めはない。

問題

建築基準法(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

  1. 店舗の用途に供する建築物で当該用途に供する部分の床面積の合計が10,000㎡を超えるものは、原則として工業地域内では建築することができない。
  2. 学校を新築しようとする場合には、法第48条の規定による用途制限に適合するとともに、都市計画により敷地の位置が決定されていなければ新築することができない。
  3. 特別用途地区内においては、地方公共団体は、国土交通大臣の承認を得て、条例で、法第48条の規定による建築物の用途制限を緩和することができる。
  4. 都市計画において定められた建ぺい率の限度が10分の8とされている地域外で、かつ、防火地域内にある耐火建築物の建ぺい率については、都市計画において定められた建ぺい率の数値に10分の1を加えた数値が限度となる。
答え

【 2,  】

解説

  1. 〇 設問の通り
  2. × 学校は、都市計画において敷地の位置が決定していなくても新築することができる。都市計画においてその敷地の位置が決定していなければ、新築し、又は増築してはならないものは、卸売市場、火葬場又はと畜場、汚物処理場、ごみ焼却場その他政令で定める処理施設の用途に供する建築物である。
  3. 〇 設問の通り
  4. 〇 設問の通り

問題

宅地造成等規制法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び特例市にあってはその長をいうものとする。

  1. 宅地造成工事規制区域内において、宅地を宅地以外の土地にするために行われる切土であって、当該切土をする土地の面積が600㎡で、かつ、高さ3mの崖を生ずることとなるものに関する工事については、都道府県知事の許可は必要ない
  2. 都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事の許可に付した条件に違反した者に対して、その許可を取り消すことができる。
  3. 土地の占有者又は所有者は、都道府県知事又はその命じた者若しくは委任した者が、宅地造成工事規制区域の指定のために当該土地に立ち入って測量又は調査を行う場合、正当な理由がない限り、立入りを拒み、又は妨げてはならない。
  4. 宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事の許可を受けた者は、国土交通省令で定める軽微な変更を除き、当該工事の計画を変更しようとするときは、遅滞なく、その旨を都道府県知事に届け出なければならない。
答え

【 4,  】

解説

  1. 〇 宅地造成工事規制区域内において宅地造成に関する許可が必要となるのは、宅地で行う造成工事と、宅地以外の土地を宅地にするために行う造成工事である。
  2. 〇 設問の通り
  3. 〇 設問の通り
  4. × 宅地造成に関する許可を受けた者は、国土交通省令で定める軽微な変更をしようとするときを除き、当該許可に係る宅地造成に関する工事の計画の変更をしようとするときは、都道府県知事の許可を受けなければならない。

問題

土地区画整理法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 施行者は、宅地の所有者の申出又は同意があった場合においては、その宅地を使用し、又は収益することができる権利を有する者に補償をすれば、換地計画において、その宅地の全部又は一部について換地を定めないことができる。
  2. 施行者は、施行地区内の宅地について換地処分を行うため、換地計画を定めなければならない。この場合において、当該施行者が土地区画整理組合であるときは、その換地計画について市町村長の認可を受けなければならない。
  3. 関係権利者は、換地処分があった旨の公告があった日以降いつでも、施行地区内の土地及び建物に関する登記を行うことができる。
  4. 土地区画整理事業の施行により公共施設が設置された場合においては、その公共施設は、換地処分があった旨の公告があった日の翌日において、原則としてその公共施設の所在する市町村の管理に属することになる。
答え

【 4,  】

解説

  1. × 宅地の所有者の申出又は同意があった場合においては、換地計画において、その宅地の全部又は一部について換地を定めないことができる。この場合において、施行者は、換地を定めない宅地又はその部分について地上権、永小作権、賃借権その他の宅地を使用し、又は収益することができる権利を有する者がある時は、換地を定めないことについてこれらの者の同意を得なければならない。宅地を使用し、又は収益することができる権利を有する者に補償をすればよいのではなく、同意が必要とされている。
  2. × 市町村長ではなく、都道府県知事の許可を受けなければならない。
  3. × 施行者は、換地処分の公告があった場合において、施行地区内の土地及び建物について土地区画整理事業の施行により変動があったときは、政令で定めるところにより、遅滞なく、その変動に係る登記を申請し、又は嘱託しなければならず、施行者による登記がされるまでは、原則として、他の登記をすることができない。
  4. 〇 設問の通り

問題

農地法(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 農地について法第3条第1項の許可があったときは所有権が移転する旨の停止条件付売買契約を締結し、それを登記原因とする所有権移転の仮登記を申請する場合には、その買受人は農業委員会に届出をしなければならない。
  2. 市街化区域内の農地について、耕作の目的に供するために競売により所有権を取得しようとする場合には、その買受人は法第3条第1項の許可を受ける必要はない。
  3. 農業者が住宅の改築に必要な資金を銀行から借りるために、自己所有の農地に抵当権を設定する場合には、法第3条第1項の許可を受ける必要はない。
  4. 山林を開墾し現に農地として耕作している土地であっても、土地登記簿上の地目が山林であれば、法の適用を受ける農地とはならない。
答え

【 3,  】

解説

  1. × 農業委員会への届出が要求されるのは、農地法3条1項本文に規定する権利を取得した場合である。3条1項の許可があったときに所有権が移転する旨の停止条件付売買契約を締結して、その旨の仮登記申請を行う時点では、買受人はまだ権利を取得していないのだから届け出る必要はない。
  2. × 競売による取得についても権利移動の許可を受けなければならない。
  3. 〇 農地に抵当権を設定しても、使用収益権は設定者のもとにとどまるから、3条1項の許可は不要である。
  4. × 農地法でいう「農地」とは、耕作の目的に供される土地をいい、登記簿上の地目とは関係ない。

問題

次の記述のうち、誤っているものはどれか。

  1. 国土利用計画法によれば、同法第23条の届出に当たっては、土地売買等の対価の額についても都道府県知事(地方自治法に基づく指定都市にあっては、当該指定都市の長)に届け出なければならない。
  2. 森林法によれば、保安林において立木を伐採しようとする者は、一定の場合を除き、都道府県知事の許可を受けなければならない。
  3. 海岸法によれば、海岸保全区域内において土地の掘削、盛土又は切土を行おうとする者は、一定の場合を除き、海岸管理者の許可を受けなければならない。
  4. 都市緑地法によれば、特別緑地保全地区内において建築物の新築、改築又は増築を行おうとする者は、一定の場合を除き、公園管理者の許可を受けなければならない。
答え

【 4,  】

解説

  1. 〇 土地売買等の契約に係る土地の土地に関する権利の移転又は設定の対価の額(対価が金銭以外のものであるときは、これを時価を基準として金銭に見積もった額)は、届出が必要な事項である。
  2. 〇 設問の通り
  3. 〇 設問の通り
  4. × 公園管理者ではなく、都道府県知事の許可を受けなければならない。

問題

宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

ア. Aの所有する商業ビルを賃借しているBが、フロアごとに不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、AとBは免許を受ける必要はない。

イ. 宅地建物取引業者Cが、Dを代理して、Dの所有するマンション(30戸)を不特定多数の者に反復継続して分譲する場合、Dは免許を受ける必要はない。

ウ. Eが転売目的で反復継続して宅地を購入する場合でも、売主が国その他宅地建物取引業法の適用がない者に限られているときは、Eは免許を受ける必要はない。

エ. Fが借金の返済に充てるため、自己所有の宅地を10区画に区画割りして、不特定多数の者に反復継続して売却する場合、Fは免許を受ける必要はない。

  1. 一つ  
  2. 二つ  
  3. 三つ  
  4. なし
答え

【 1,  】

解説

ア. 〇 AもBも、自ら貸借しているだけであり宅建業には該当しない。したがって、宅建業免許を受ける必要はない。

イ. × 代理人Cの行為は、本人Dの行為と考えればよい。Dは、Cの代理により建物の売買(分譲)を業として行っており、宅建業に該当する。

ウ. × 国その他宅建業法の適用がない者との間での取引というだけで特定の者との間での取引ということはできない。したがって、国その他宅建業法の適用がない者から購入する場合でも、宅地の購入(売買)を反復継続して行うのであれば宅建業に該当する。

エ. × 目的は何であれ、宅地を不特定多数の者に反復継続して売却するのであれば宅建業に該当し、免許が必要になる。

問題

宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 契約締結権限を有する者を置き、継続的に業務を行う場所であっても、商業登記簿に登載されていない事務所は、法第3条第1項に規定する事務所には該当しない。
  2. 国土交通大臣又は都道府県知事は、免許に条件を付すことができるが、免許の更新に当たっても条件を付すことができる。
  3. 法人である宅地建物取引業者が株主総会の決議により解散することとなった場合、その法人を代表する役員であった者は、その旨を当該解散の日から30日以内に免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
  4. 免許申請中である者が、宅地建物取引業を営む目的をもって宅地の売買に関する新聞広告を行った場合であっても、当該宅地の売買契約の締結を免許を受けた後に行うのであれば、法第12条に違反しない。
答え

【 2,  】

解説

  1. × 継続的に宅建業の業務を行うことができる施設を有し、宅建業に係る契約締結権限を有する使用人を置く場所であれば、商業登記簿に登記されているかどうかとは関係なく宅建業の事務所に該当する。
  2. 〇 設問の通り
  3. × 法人が合併及び破産手続開始の法定以外の理由により解散した場合は、代表役員であった者ではなく、その清算人が30日以内に免許権者に届け出る。
  4. × 免許申請中は宅建業者ではない。免許を受けていない者(宅建業者ではない者)は、宅建業を営む旨の表示をし、又は宅建業を営む目的をもって、広告をしてはならないのである。

問題

宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が乙県内に建設したマンション(100戸)の販売について、宅地建物取引業者B(国土交通大臣免許)及び宅地建物取引業者C(甲県知事免許)に媒介を依頼し、Bが当該マンションの所在する場所の隣接地(乙県内)に、Cが甲県内にそれぞれ案内所を設置し、売買契約の申込みを受ける業務を行う場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、誤っているものはどれか。

  1. Bは国土交通大臣及び乙県知事に、Cは甲県知事に、業務を開始する日の10日前までに法第50条第2項に定める届出をしなければならない。
  2. Aは、法第50条第2項に定める届出を甲県知事及び乙県知事へ届け出る必要はないが、当該マンションの所在する場所に法第50条第1項で定める標識を掲示しなければならない。
  3. Bは、その設置した案内所の業務に従事する者の数5人に対して1人以上の割合となる数の専任の取引主任者を当該案内所に置かなければならない。
  4. Aは、Cが設置した案内所においてCと共同して契約を締結する業務を行うこととなった。この場合、Aが当該案内所に専任の取引主任者を設置すれば、Cは専任の取引主任者を設置する必要はない。
答え

【 3,  】

解説

  1. 〇 宅建業者は、案内所等につき、所在地、業務内容、業務を行う期間及び専任の宅建士の氏名を、免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事及びその所在地を管轄する都道府県知事に対して届け出なければならない。そしてこの届出はその業務を開始する日の10日前までにしなければならない。
  2. 〇 案内所等を設置するのはBとCだから、Aは届出する必要はない。しかし、Aも物件の所在場所に標識を掲示しなければならない。
  3. × 専任の宅建士は、事務所については5人に1人以上設置が必要だが、案内所等については1人以上設置すればよい。
  4. 〇 複数の宅建業者が共同で業務を行う場所については、専任の宅建士は、そのうちのいずれかの宅建業者が設置すればよい。しがたってAが設置すれば、Cは設置する必要はない。

問題

宅地建物取引業法に規定する営業保証金に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 新たに宅地建物取引業を営もうとする者は、営業保証金を金銭又は国土交通省令で定める有価証券により、主たる事務所の最寄りの供託所に供託した後に、国土交通大臣又は都道府県知事の免許を受けなければならない。
  2. 宅地建物取引業者は、既に供託した額面金額1,000万円の国債証券と変換するため1,000万円の金銭を新たに供託した場合、遅滞なく、その旨を免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
  3. 宅地建物取引業者は、事業の開始後新たに従たる事務所を設置したときは、その従たる事務所の最寄りの供託所に政令で定める額を供託し、その旨を免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
  4. 宅地建物取引業者が、営業保証金を金銭及び有価証券をもって供託している場合で、主たる事務所を移転したためその最寄りの供託所が変更したときは、金銭の部分に限り、移転後の主たる事務所の最寄りの供託所への営業保証金の保管替えを請求することができる。
答え

【 2,  】

解説

  1. × 国土交通大臣または都道府県知事は、免許をした日から3か月以内に宅建業者が営業保証金を供託した旨の届出をしないときは、その届出をすべき旨の催告をしなければならない。つまり、宅建業を営もうとする者は、免許を受けた日から3か月以内に営業保証金を供託した旨を免許権者に届け出なければ催告を受けることになるのである。したがって、営業保証金を供託するよりも、免許を受ける方が先になる。
  2. 〇 設問の通り
  3. × 複数の事務所を有する宅建業者の場合も、営業保証金の供託はすべて主たる事務所の最寄りの供託所に対して行う。
  4. × 営業保証金を金銭だけで供託している場合でなければ保管替えは認められない。有価証券が含まれる場合には、金銭で供託した分についても、遅滞なく、営業保証金を移転後の主たる事務所の最寄りの供託所に新たに供託したうえで、従来の供託所から取り戻すことになる。

問題

宅地建物取引業者Aが行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. Aは、新築分譲マンションを建築工事の完了前に販売しようとする場合、建築基準法第6条第1項の確認を受ける前において、当該マンションの売買契約の締結をすることはできないが、当該販売に関する広告をすることはできる。
  2. Aは、宅地の売買に関する広告をするに当たり、当該宅地の形質について、実際のものよりも著しく優良であると人を誤認させる表示をした場合、当該宅地に関する注文がなく、売買が成立しなかったときであっても、監督処分及び罰則の対象となる。
  3. Aは、宅地又は建物の売買に関する広告をする際に取引態様の別を明示した場合、当該広告を見た者から売買に関する注文を受けたときは、改めて取引態様の別を明示する必要はない。
  4. Aは、一団の宅地の販売について、数回に分けて広告をするときは、最初に行う広告以外は、取引態様の別を明示する必要はない
答え

【 2,  】

解説

  1. × 未完成建物については、建築確認を受けた後でなければ売買契約の締結も、その物件に関する広告もすることはできない。
  2. 〇 設問の通り
  3. × 宅建業者は、広告の際と、広告を見た者から注文を受けた際の2回、取引模様の別の明示を行わなければならない。
  4. × 数回に分けて広告を行う場合、取引模様の別は最初に行う広告だけでなく、すべての広告について明示しなければならない。条文には「広告をするときは」と記述されている。数回に分けて行う場合には、その各回が「広告をするとき」に該当するのだ。

問題

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bとの間で宅地の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。

ア. Aが瑕疵担保責任を負う期間を売買契約に係る宅地の引渡しの日から3年間とする特約は、無効である。

イ. Aは、Bに売却予定の宅地の一部に甲市所有の旧道路敷が含まれていることが判明したため、甲市に払下げを申請中である。この場合、Aは、重要事項説明書に払下申請書の写しを添付し、その旨をBに説明すれば、売買契約を締結することができる。

ウ. 「手付放棄による契約の解除は、契約締結後30日以内に限る」旨の特約を定めた場合、契約締結後30日を経過したときは、Aが契約の履行に着手していなかったとしても、Bは、手付を放棄して契約の解除をすることができない。

  1. 一つ   
  2. 二つ   
  3. 三つ  
  4. なし
答え

【 3,  】

解説

ア. × 引渡しの日から3年間とする特約は有効である。宅建業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任を負う期間について、その目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、買主が事実を知った時から1年間と定める民法の規定より買主に不利となる特約をしてはならず、これに反する特約は無効となる。

イ. × 払下げ申請中であれば、まだ所有者はAではなく甲市である。この時点でAが当該宅地の売買契約を締結することは、自己の所有に属しない宅地又は建物の売買契約締結の制限に違反する。

ウ. × 自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して宅建業者が手付を受領したときは、その手付がいかなる性質のものであっても、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄して、当該宅建業者は受領した手付の倍額を償還して、契約の解除をすることができる。この規定に反する特約で買主に不利なものは無効となる。

問題

宅地建物取引業者Aは、BからB所有の宅地の売却について媒介の依頼を受けた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。

ア. AがBとの間で専任媒介契約を締結し、Bから「売却を秘密にしておきたいので指定流通機構への登録をしないでほしい」旨の申出があった場合、Aは、そのことを理由に登録をしなかったとしても法に違反しない。

イ. AがBとの間で媒介契約を締結した場合、Aは、Bに対して遅滞なく法第34条の2第1項の規定に基づく書面を交付しなければならないが、Bが宅地建物取引業者であるときは、当該書面の交付を省略することができる。

ウ. AがBとの間で有効期間を3月とする専任媒介契約を締結した場合、期間満了前にBから当該契約の更新をしない旨の申出がない限り、当該期間は自動的に更新される。

エ. AがBとの間で一般媒介契約(専任媒介契約でない媒介契約)を締結し、当該媒介契約において、重ねて依頼する他の宅地建物取引業者を明示する義務がある場合、Aは、Bが明示していない他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買の契約を成立させたときの措置を法第34条の2第1項の規定に基づく書面に記載しなければならない。

  1. 一つ  
  2. 二つ  
  3. 三つ  
  4. 四つ
答え

【 3,  】

解説

ア. × 宅建業者が専任媒介契約又は専属専任媒介契約を締結した場合には、目的物である宅地又は建物につき、所在、規模、形質、売買すべき価額その他一定の事項を指定流通機構に登録しなければならない。依頼者から登録しないでほしいとの申出があっても、登録をしなければ違反となる。

イ. × 宅建業者間取引に適用がないのは、宅建業者自ら売主となる場合の制限に関する規定だけである。これ以外の規定はすべて宅建業者間取引にも適用がある。

ウ. × 専任媒介契約と専属専任媒介契約は、依頼者の申出があったときだけ更新することができ、これに反する特約は無効である。更新しない旨の依頼者からの申出がない限り自動的に更新されるとするなどの特約は無効なのだ。

エ. 〇 明示型一般媒介契約の媒介契約書面には、明示義務に違反した場合の措置についても記載が要求されている。

問題

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として買主との間で建築工事完了前の建物を5,000万円で売買する契約をした場合において、宅地建物取引業法第41条第1項に規定する手付金等の保全措置(以下この問において「保全措置」という。)に関する次の記述のうち、同法に違反するものはどれか。

  1. Aは、宅地建物取引業者であるBと契約を締結し、保全措置を講じずに、Bから手付金として1,000万円を受領した。
  2. Aは、宅地建物取引業者でないCと契約を締結し、保全措置を講じた上でCから1,000万円の手付金を受領した。
  3. Aは、宅地建物取引業者でないDと契約を締結し、保全措置を講じることなくDから手付金100万円を受領した後、500万円の保全措置を講じた上で中間金500万円を受領した。
  4. Aは、宅地建物取引業者でないEと契約を締結し、Eから手付金100万円と中間金500万円を受領したが、既に当該建物についてAからEへの所有権移転の登記を完了していたため、保全措置を講じなかった。
答え

【 3,  】

解説

  1. 違反しない 手付金等の保全措置に関する規定は宅建業者同士の取引には適用がない。
  2. 違反しない Aは、保全措置を講じたうえで代金額の100分の5を超える額の手付金を受領している。したがって、宅建業者でないCの保護は図られており、違反ではない。
  3. 違反する 保全措置は、最初に受領した手付金100万円と中間金500万円を合算した600万円について講じなければならない。受領した金銭の名称がどのようなものであっても、代金の全部または一部として授受されて代金に充当される金銭で、契約締結の日以後目的物の引渡し前に支払われるものであれば、保全措置が要求される手付金等に該当する。
  4. 違反しない 目的物の所有権移転登記が完了していれば、それで宅建業者でないEの所有権取得は確実なものとなっており、保護は図られている。したがって保全措置を講じる必要はない。

問題

宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 建物の売買の媒介を行う場合、当該建物の売主に耐震診断の記録の有無を照会したにもかかわらず、当該有無が判別しないときは、自ら耐震診断を実施し、その結果を説明する必要がある。
  2. 建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が津波防災地域づくりに関する法律第23条第1項の規定に基づく津波防護施設区域に位置しているときはその旨を説明する必要があるが、同法第53条第1項の規定に基づく津波災害警戒区域に位置しているときであってもその旨は説明する必要はない。
  3. 建物の売買の媒介を行う場合、売主が特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託を行うときは、その措置の概要を説明する必要があるが、当該建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結を行うときは、その措置の概要を説明する必要はない。
  4. 区分所有権の目的である建物の貸借の媒介を行う場合、その専有部分の用途その他の利用制限に関する規約の定めがあるときはその内容を説明する必要があるが、1棟の建物又はその敷地の専用使用権に関する規約の定めについては説明する必要がない。
答え

【 4,  】

解説

  1. × 昭和56年6月1日以降に新築工事に着手したものを除き、耐震診断を受けたものであるときはその内容の説明が必要になる。しかし、耐震診断の記録の有無が判別しない場合でも、宅建業者が自ら耐震診断を実施しなければならないとする規定はない。
  2. × 建物が津波防護施設区域に位置している旨は、宅地又は建物の貸借の契約では説明する必要はないが、建物が津波災害警戒区域内にある時は、宅地又は建物の貸借の契約においても重要事項説明においてその旨の説明が必要となる。
  3. × 宅地又は建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結その他の措置で国土交通省令・内閣府令で定めるものを講ずるかどうか、およびその措置を講ずる場合におけるその措置の概要は、重要事項説明の説明事項とされている。
  4. 〇 専有部分の利用制限は、借主にとってもその占有部分を利用する以上は知っておかなければならない事項だが、専用使用権に関する規約の定めについては借主には無関係な事項だからである。専用使用権とは、共有敷地や共用部分の一部を特定の区分所有者が独占的に使用できる権利のことである。

問題

宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明及び同条の規定により交付すべき書面(以下この問において「35条書面」という。)に関する次の記述のうち、同法の規定によれば、誤っているものはどれか。

  1. 宅地建物取引業者は、買主の自宅で35条書面を交付して説明を行うことができる。
  2. 宅地建物取引業者は、中古マンションの売買を行う場合、抵当権が設定されているときは、契約日までにその登記が抹消される予定であっても、当該抵当権の内容について説明しなければならない。
  3. 取引主任者は、宅地建物取引主任者証の有効期間が満了している場合、35条書面に記名押印することはできるが、取引の相手方に対し説明はできない。
  4. 宅地建物取引業者は、土地の割賦販売の媒介を行う場合、割賦販売価格のみならず、現金販売価格についても説明しなければならない。
答え

【 3,  】

解説

  1. 〇 重要事項説明を行う場所については特に制限されていない。
  2. 〇 抹消される予定があっても、本当に抵当権が抹消されるかどうかはわからない。予定はあくまで予定に過ぎないのである。重要事項説明を行う時点で目的物に抵当権が設定されている以上、必ず説明しなければならない。
  3. × 宅建士証の有効期間満了により、その者は宅建士ではなくなる。宅建士でなくなったのだから、宅建士としてすべき事務を行うことはできない。
  4. 〇 設問の通り

問題

建物の貸借の媒介を行う宅地建物取引業者が、その取引の相手方に対して行った次の発言内容のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。なお、この問において「重要事項説明」とは同法第35条の規定に基づく重要事項の説明をいい、「重要事項説明書」とは同条の規定により交付すべき書面をいうものとする。

  1. 重要事項説明のため、明日お宅にお伺いする当社の者は、取引主任者ではありませんが、当社の最高責任者である代表取締役ですので、重要事項説明をする者として問題ございません。
  2. この物件の契約条件につきましては、お手元のチラシに詳しく書いてありますので、重要事項説明は、内容が重複するため省略させていただきます。ただ、重要事項説明書の交付は、法律上の義務ですので、入居後、郵便受けに入れておきます。
  3. この物件の担当である取引主任者が急用のため対応できなくなりましたが、せっかくお越しいただきましたので、重要事項説明書にある取引主任者欄を訂正の上、取引主任者である私が記名押印をし、代わりに重要事項説明をさせていただきます。私の宅地建物取引主任者証をお見せします。
  4. この物件は人気物件ですので、申込みをいただいた時点で契約成立とさせていただきます。後日、重要事項説明書を兼ねた契約書を送付いたしますので、署名押印の上、返送していただければ、手続は全て完了いたします。
答え

【 3,  】

解説

  1. 違反する 重要事項説明は宅建士としてすべき事務であり、宅建士でなければすることができない。
  2. 違反する 重要事項説明を省略することはできない。重要事項説明の内容がチラシに詳細に記載されていても意味はないのである。また、重要事項説明も重要事項説明書の交付も契約成立前に行うことが義務付けられている。入居後に重要事項説明書を郵便受けに入れて、それで済ますのでは違反となる。
  3. 違反しない 宅建士であれば誰でも重要事項説明をすることができる。また、宅建士証も提示するのだから問題はない。担当者かどうかはその業者内部の問題であり、関係ないことである。
  4. 違反する 重要事項説明及び重要事項説明書の交付は契約成立前に行わなければならない。

問題

宅地建物取引業者A及び宅地建物取引業者B(共に消費税課税事業者)が受け取る報酬に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。

ア. Aが居住用建物の貸借の媒介をするに当たり、依頼者からの依頼に基づくことなく広告をした場合でも、その広告が貸借の契約の成立に寄与したとき、Aは、報酬とは別に、その広告料金に相当する額を請求できる。

イ. Aは売主から代理の依頼を受け、Bは買主から媒介の依頼を受けて、代金4,000万円の宅地の売買契約を成立させた場合、Aは売主から272万1,600円、Bは買主から136万800円の報酬をそれぞれ受けることができる。

ウ. Aは貸主から、Bは借主から、それぞれ媒介の依頼を受けて、共同して居住用建物の賃貸借契約を成立させた場合、貸主及び借主の承諾を得ていれば、Aは貸主から、Bは借主からそれぞれ借賃の1.08か月分の報酬を受けることができる。

  1. 一つ  
  2. 二つ  
  3. 三つ  
  4. なし
答え

【 4,  】

解説

ア. × 依頼者からの依頼に基づいて行った広告であれば、広告に要した費用を報酬とは別に依頼者に請求できる。しかし、本肢の場合には依頼者からの依頼はないのだから、宅建業者Aは広告に要した費用を自ら負担しなければならない。

イ. × 本肢の場合の宅建業者が媒介を行った場合に一方から受けることができる報酬の額は以下の式で求める。
4000万円×0.03+6万円=126万円(税抜き)
126万円×1.08=136万800円(税込み)
Aは売主から代理の依頼を受けているから、この額の2倍の額が限度となる。ただし、複数の宅建業者が売主と買主それぞれに関与した場合には、関与した宅建業者全員が受ける報酬の合計額の限度も、媒介をした場合に一方から受けることができる報酬の額の2倍までであり、総額で272万1600円が限度となる。したがって、本肢の場合にはAとBの報酬を合算すると408万2400円となってしまい報酬の額の制限に違反している。

ウ. × 借賃の額を基準として報酬額を計算する場合には、原則は、貸主から受ける報酬と借主から受ける報酬の合計で借賃の1か月分が限度となる。そしてこの合計1か月分の限度内であれば自由に定めることができる。しかし、居住用建物の賃貸借の場合には、媒介の依頼を受ける際に依頼者の承諾を得ていた時を除き、依頼者の一方からは半月分しか受けることができない。本肢の場合には媒介の依頼を受ける際に依頼者の承諾を得ているが、この場合でも貸主から受ける報酬額と、借主から受ける報酬額の合計で借賃の1か月分が限度である。本肢の記述あるように、A、Bそれぞれが借賃の1.08か月分を受領すると、合計で2か月分の借賃を受けることになり、報酬額の制限に違反する。

問題

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した宅地の売買契約について、Bが宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合における次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. Aは、喫茶店でBから買受けの申込みを受け、その際にクーリング・オフについて書面で告げた上で契約を締結した。その7日後にBから契約の解除の書面を受けた場合、Aは、代金全部の支払を受け、当該宅地をBに引き渡していても契約の解除を拒むことができない。
  2. Aは、Bが指定した喫茶店でBから買受けの申込みを受け、Bにクーリング・オフについて何も告げずに契約を締結し、7日が経過した。この場合、Bが指定した場所で契約を締結しているので、Aは、契約の解除を拒むことができる。
  3. Bは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その3日後にAの事務所でクーリング・オフについて書面で告げられた上で契約を締結した。この場合、Aの事務所で契約を締結しているので、Bは、契約の解除をすることができない。
  4. Bは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、Aの事務所でクーリング・オフについて書面で告げられた上で契約を締結した。この書面の中で、クーリング・オフによる契約の解除ができる期間を14日間としていた場合、Bは、契約の締結の日から10日後であっても契約の解除をすることができる。
答え

【 4,  】

解説

  1. × 申込者等が、当該宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払ったときは、クーリング・オフ制度による契約解除はできなくなる。
  2. × クーリング・オフが適用されなくなる期間は、宅建業者によりクーリング・オフ制度の適用がある旨の告知があった時から起算される。告知がなければいつまでも期間の起算がされないのである。
  3. × クーリング・オフ制度が適用されない「事務所等」には、宅建業者の事務所の他、一団の宅地建物の分譲を行う案内所なども含まれる。しかし、クーリング・オフ制度が適用されない案内所は土地に定着した建物内にあり、また、専任の宅建士を置くべき場所でなければならない。Aが買受の申込みを受けた仮設テント張りの案内所はこの要件に該当せず、事務所等にあたらない。したがってクーリング・オフ制度の適用があり、その後事務所等で契約を締結していても契約を解除することができる。申込みの場所と契約締結の場所が異なる時は、申込みの場所がどこかでクーリング・オフ制度の適用があるかないかを判断する。
  4. 〇 本肢の場合、Bは契約締結の日から10日後であっても契約を解除することができる。クーリング・オフ制度は一般消費者である買主保護のための制度だから、クーリング・オフが可能な期間について、特約で定めて買主に有利なように変更することは可能なのだ。

問題

宅地建物取引業保証協会(以下この問において「保証協会」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 還付充当金の未納により保証協会の社員の地位を失った宅地建物取引業者は、その地位を失った日から2週間以内に弁済業務保証金を供託すれば、その地位を回復する。
  2. 保証協会は、その社員である宅地建物取引業者から弁済業務保証金分担金の納付を受けたときは、その納付を受けた日から2週間以内に、その納付を受けた額に相当する額の弁済業務保証金を供託しなければならない。
  3. 保証協会は、弁済業務保証金の還付があったときは、当該還付に係る社員又は社員であった者に対して、当該還付額に相当する額の還付充当金を保証協会に納付すべきことを通知しなければならない。
  4. 宅地建物取引業者が保証協会の社員となる前に、当該宅地建物取引業者に建物の貸借の媒介を依頼した者は、その取引により生じた債権に関し、当該保証協会が供託した弁済業務保証金について弁済を受ける権利を有しない。
答え

【 3,  】

解説

  1. × 本肢の記述のような、社員の地位を失った日から2週間以内に弁済業務保証金を供託すれば、その地位を回復するという規定はない。なお、還付充当金の未納により保証協会の社員の地位を失った宅建業者は、宅建業の継続を望むのであれば、保証協会の社員の地位を失った日から1週間以内に営業保証金を供託しなければならない。
  2. × 保証協会は、社員である宅建業者から弁済業務保証金分担金の納付を受けたときは、その納付を受けた日から2週間以内ではなく1週間以内に、その納付を受けた弁済業務保証金分担金の額に相当する額の弁済業務保証金を供託しなければならない。
  3. 〇 設問の通り
  4. × 保証協会の社員と宅建業に関し取引をしたものは、その取引により生じた債権に関し、弁済を受ける権利を有する。ここでいう取引をした者には、保証協会の社員である宅建業者が、社員となる前に宅建業に関し取引をした者も含まれる。ただし、宅建業者は含まない。

問題

宅地建物取引業者が行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。なお、この問において「37条書面」とは、同法第37条の規定により交付すべき書面をいうものとする。

ア. 宅地建物取引業者は、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主との間で新築分譲住宅の売買契約を締結した場合において、瑕疵担保責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置について定めがあるときは、当該措置についても37条書面に記載しなければならない。

イ. 宅地建物取引業者は、37条書面を交付するに当たり、取引主任者をして、その書面に記名押印の上、その内容を説明させなければならない。

ウ. 宅地建物取引業者は、自ら売主として宅地の売買契約を締結した場合は、買主が宅地建物取引業者であっても、37条書面に当該宅地の引渡しの時期を記載しなければならない。

エ. 宅地建物取引業者は、建物の売買の媒介において、当該建物に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、その内容を37条書面に記載しなければならない。

  1. 一つ  
  2. 二つ  
  3. 三つ  
  4. 四つ
答え

【 3,  】

解説

ア. 〇 設問の通り

イ. × 宅建業者は、37条書面を作成したときは、宅建士をして当該書面に記名押印させなければならない。しかし、その内容の説明は宅建士としてすべき事務ではなく、誰が行っても構わない。

ウ. 〇 37条書面の交付は、相手が一般消費者であるか宅建業者であるかに関係なく、必ず行わなければならない。また、目的物の引渡しの時期は37条書面の必要的記載事項とされている。

エ. 〇 当該宅地又は建物に係る租税その他の公課の負担に関する定めがある時には、その内容も37条書面の記載事項とされている。

問題

次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 宅地建物取引業者が、他の宅地建物取引業者が行う一団の宅地建物の分譲の代理又は媒介を、案内所を設置して行う場合で、その案内所が専任の取引主任者を置くべき場所に該当しない場合は、当該案内所には、クーリング・オフ制度の適用がある旨を表示した標識を掲げなければならない。
  2. 宅地建物取引業者が、その従業者をして宅地の売買の勧誘を行わせたが、相手方が明確に買う意思がない旨を表明した場合、別の従業者をして、再度同じ相手方に勧誘を行わせることは法に違反しない。
  3. 宅地建物取引業者が、自ら売主となる宅地建物売買契約成立後、媒介を依頼した他の宅地建物取引業者へ報酬を支払うことを拒む行為は、不当な履行遅延(法第44条)に該当する。
  4. 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに従業者名簿を備えなければならないが、退職した従業者に関する事項は従業者名簿への記載の対象ではない。
答え

【 1,  】

解説

  1. 〇 設問の通り
  2. × 取引に応じる意思がないことを明確に表明した相手方に対して重ねて勧誘をすることは禁止されている。担当者を変えたからといって、このような勧誘が可能になるものではない。
  3. × 宅建業者は、その業務に関してなすべき宅地若しくは建物の登記若しくは引渡し又は取引に係る対価の支払いを不当に遅延する行為をしてはならない。しかし、媒介を依頼した他の宅建業者に支払う報酬は、ここでいう取引に係る対価には含まれない。
  4. × 従業者が退職したこと等により当該事務所の従業者でなくなったときは、宅建業者は、その年月日を従業者名簿へ記載しなければならない。

問題

宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面(以下この問において「37条書面」という。)に関する次の記述のうち、同法の規定によれば、誤っているものの組合せはどれか。

ア. Aが売主として宅地建物取引業者Bの媒介により、土地付建物の売買契約を締結した場合、Bが37条書面を作成し、その取引主任者をして当該書面に記名押印させれば、Aは、取引主任者による37条書面への記名押印を省略することができる。

イ. Aがその媒介により、事業用宅地の定期賃貸借契約を公正証書によって成立させた場合、当該公正証書とは別に37条書面を作成して交付するに当たって、取引主任者をして記名押印させる必要はない。

ウ. Aが売主としてCとの間で売買契約を成立させた場合(Cは自宅を売却して購入代金に充てる予定である。)、AC間の売買契約に「Cは、自宅を一定の金額以上で売却できなかった場合、本件売買契約を無条件で解除できる」旨の定めがあるときは、Aは、37条書面にその内容を記載しなければならない。

  1. ア、イ  
  2. ア、ウ  
  3. イ、ウ  
  4. ア、イ、ウ
答え

【 1,  】

解説

ア. × 取引に複数の宅建業者が関与する場合には、各宅建業者が、それぞれに宅建士による37条書面への記名押印をさせなければならない。

イ. × 公正証書によって契約を締結したからといって、37条書面への宅建士による記名押印を省略することはできない。

ウ. 〇 契約解除に関する定めは、37条書面の任意的記載事項である。

問題

宅地建物取引業者Aが行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。

  1. Aは、買主Bとの間で建物の売買契約を締結する当日、Bが手付金を一部しか用意できなかったため、やむを得ず、残りの手付金を複数回に分けてBから受領することとし、契約の締結を誘引した。
  2. Aの従業者は、投資用マンションの販売において、相手方に事前の連絡をしないまま自宅を訪問し、その際、勧誘に先立って、業者名、自己の氏名、契約締結の勧誘が目的である旨を告げた上で勧誘を行った。
  3. Aの従業者は、マンション建設に必要な甲土地の買受けに当たり、甲土地の所有者に対し、電話により売買の勧誘を行った。その際、売却の意思は一切ない旨を告げられたが、その翌日、再度の勧誘を行った。
  4. Aの従業者は、宅地の売買を勧誘する際、相手方に対して「近所に幹線道路の建設計画があるため、この土地は将来的に確実に値上がりする」と説明したが、実際には当該建設計画は存在せず、当該従業者の思い込みであったことが判明した。
答え

【 2,  】

解説

  1. 違反する 手付金を分割払いとすることは、手付の貸与に該当し、手付関与等の禁止に違反する。
  2. 違反しない 勧誘のための自宅訪問について、相手方に対する事前の連絡を要求する規定はない。
  3. 違反する 契約を締結しない旨の意思(当該勧誘を引き続き受けることを希望しない旨の意思を含む。)を表示した相手方に対して、当該勧誘を継続することは不当な勧誘に当たり、違反行為となる。
  4. 違反する 当該契約の目的物である宅地又は建物の将来の環境又は交通その他の利便について誤解させるべき断定的判断の提供を行うことは不当な勧誘に当たり、違反行為となる。

問題

宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に基づく監督処分に関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。

ア. 宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が乙県内において法第32条違反となる広告を行った。この場合、乙県知事から業務停止の処分を受けることがある。

イ. 宅地建物取引業者B(甲県知事免許)は、法第50条第2項の届出をし、乙県内にマンション分譲の案内所を設置して業務を行っていたが、当該案内所について法第15条第3項に違反している事実が判明した。この場合、乙県知事から指示処分を受けることがある。

ウ. 宅地建物取引業者C(甲県知事免許)の事務所の所在地を確知できないため、甲県知事は確知できない旨を公告した。この場合、その公告の日から30日以内にCから申出がなければ、甲県知事は法第67条第1項により免許を取り消すことができる。

エ. 宅地建物取引業者D(国土交通大臣免許)は、甲県知事から業務停止の処分を受けた。この場合、Dが当該処分に違反したとしても、国土交通大臣から免許を取り消されることはない。

  1. 一つ  
  2. 二つ  
  3. 三つ  
  4. なし
答え

【 1,  】

解説

ア. 〇 違反行為が行われた都道府県の知事も、違反行為を行った宅建業者Aに対して指示処分と業務停止処分であればすることができる。免許を取り消すことができるのは、その宅建業者に免許を与えた免許権者だけである。

イ. 〇 アと同様の事例である。

ウ. 〇 設問の通り

エ. × 甲県知事から受けた業務停止処分に違反した宅建業者Dは、その免許権者である国土交通大臣から免許を取り消されることがある。

問題

特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について届出をしなければ、当該基準日から起算して50日を経過した日以後、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。
  2. 宅地建物取引業者は、自ら売主として新築住宅を販売する場合だけでなく、新築住宅の売買の媒介をする場合においても、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う。
  3. 住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、新築住宅の買主が保険料を支払うことを約し、住宅瑕疵担保責任保険法人と締結する保険契約である。
  4. 自ら売主として新築住宅を販売する宅地建物取引業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、当該新築住宅の売買契約を締結するまでに、当該新築住宅の買主に対し、当該供託をしている供託所の所在地、供託所の表示等について記載した書面を交付して説明しなければならない。
答え

【 4,  】

解説

  1. × 新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならないのは、当該基準日の「翌日から起算して」50日を経過した日後である。
  2. × 住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の義務を負うのは、宅建業者が各基準日において、当該基準日前10年間に「自ら売主となる売買契約に基づき買主に引き渡した新築住宅」についてである。
  3. × 住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、買主ではなく宅建業者が保険料を支払うことを約する契約である。
  4. 〇 設問の通り

問題

住宅用家屋の所有権の移転登記に係る登録免許税の税率の軽減措置に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. この税率の軽減措置は、一定の要件を満たせばその住宅用家屋の敷地の用に供されている土地に係る所有権の移転の登記にも適用される。
  2. この税率の軽減措置は、個人が自己の経営する会社の従業員の社宅として取得した住宅用家屋に係る所有権の移転の登記にも適用される。
  3. の税率の軽減措置は、以前にこの措置の適用を受けたことがある者が新たに取得した住宅用家屋に係る所有権の移転の登記には適用されない。
  4. この税率の軽減措置は、所有権の移転の登記に係る住宅用家屋が、築年数が25年以内の耐火建築物に該当していても、床面積が50㎡未満の場合には適用されない。
答え

【 4,  】

解説

  1. × 住宅用家屋の所有権の移転登記に係る登録免許税の税率の軽減措置は、家屋についての軽減措置であり、土地については適用されない。
  2. × 住宅用家屋の所有権の移転登記に係る登録免許税の税率の軽減措置の適用があるのは、取得した者の自己居住用の家屋についてである。
  3. × 一定の要件を満たせば、過去に適用を受けたことのある者が取得した家屋についても適用がある。
  4. 〇 住宅用家屋の所有権の移転登記に係る登録免許税の税率の軽減措置は、その家屋の床面積の合計が50㎡以上であることが適用要件とされている。

問題

不動産取得税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 不動産取得税は、不動産の取得に対して、当該不動産の所在する市町村において課する税であり、その徴収は普通徴収の方法によらなければならない。
  2. 共有物の分割による不動産の取得については、当該不動産の取得者の分割前の当該共有物に係る持分の割合を超えなければ不動産取得税が課されない。
  3. 不動産取得税は、独立行政法人及び地方独立行政法人に対しては、課することができない。
  4. 相続による不動産の取得については、不動産取得税が課される。
答え

【 2,  】

解説

  1. × 不動産取得税は、不動産の所在する都道府県が課す税である。
  2. 〇 共有物の分割による不動産の取得は形式的な所有権の移転であり非課税とされている。しかし、当該不動産の取得者の分割前の当該共有物に係る持分の割合を超える部分の取得は、単に形式的な所有権の移転とはいえず不動産取得税が課される。
  3. × 地方税法は、国、非課税独立行政法人、国立大学法人等及び日本年金機構並びに都道府県、市町村、特別区、地方公共団体の組合、財産区、合併特例区及び地方独立行政法人に対しては、不動産取得税を課することができないと規定している。また、一定の独立行政法人については、直接その本来の事業の用に供する不動産で政令で定めるものについては課することができないが、本肢の記述のように独立行政法人一般に課することができないとはいえない。
  4. × 不動産の取得原因が相続である場合には、その取得は形式的な所有権の移転であり、不動産取得税は課されない。

問題

地価公示法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 土地鑑定委員会は、標準地の価格の総額を官報で公示する必要はない。
  2. 土地の使用収益を制限する権利が存する土地を標準地として選定することはできない。
  3. 不動産鑑定士が土地鑑定委員会の求めに応じて標準地の鑑定評価を行うに当たっては、標準地の鑑定評価額が前年の鑑定評価額と変わらない場合は、その旨を土地鑑定委員会に申告することにより、鑑定評価書の提出に代えることができる。
  4. 不動産鑑定士は、土地鑑定委員会の求めに応じて標準地の鑑定評価を行うに当たっては、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格を基本とし、必要に応じて、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案しなければならない。
答え

【 1,  】

解説

  1. 〇 土地鑑定委員会が判定し公示するのは標準地の価格の総額ではない。単位面積当たりの正常な価格を判定し、これを公示するものとされているのである。
  2. × 土地の使用収益を制限する権利や建物等の定着物が存在する土地については、これらの定着物又は権利が存しないものとして通常成立すると認められる価格を判定し、公示する。つまり、このような土地も標準地として選定することができる。
  3. × 鑑定評価額が前年の鑑定評価額と変わらない場合に、土地鑑定委員会への申告で鑑定評価書の提出に代えることができるとする規定はない。
  4. × 近傍類地の地代等から算定される推定の価格および同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額は、必要に応じて勘案するのではなく、必ず勘案する。

問題

独立行政法人住宅金融支援機構(以下この問において「機構」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

  1. 機構は、地震に対する安全性の向上を主たる目的とする住宅の改良に必要な資金の貸付けを業務として行っている。
  2. 機構は、証券化支援事業(買取型)において、住宅の改良に必要な資金の貸付けに係る貸付債権について譲受けの対象としている。
  3. 機構は、高齢者の家庭に適した良好な居住性能及び居住環境を有する住宅とすることを主たる目的とする住宅の改良(高齢者が自ら居住する住宅について行うものに限る。)に必要な資金の貸付けを業務として行っている。
  4. 機構は、市街地の土地の合理的な利用に寄与する一定の建築物の建設に必要な資金の貸付けを業務として行っている。
答え

【 2,  】

解説

  1. 〇 設問の通り
  2. × 譲受けの対象となる貸付債権は、住宅を建設し、又は購入する者に対する貸付債権に係るものである。
  3. 〇 設問の通り
  4. 〇 設問の通り

問題

宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法(不動産の表示に関する公正競争規約を含む。)の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 建築基準法第28条(居室の採光及び換気)の規定に適合した採光及び換気のための窓等がなくても、居室として利用できる程度の広さがあれば、広告において居室として表示できる。
  2. 新築分譲マンションの販売広告において、住戸により修繕積立金の額が異なる場合であって、全ての住戸の修繕積立金を示すことが困難であるときは、全住戸の平均額のみ表示すればよい。
  3. 私道負担部分が含まれている新築住宅を販売する際、私道負担の面積が全体の5%以下であれば、私道負担部分がある旨を表示すれば足り、その面積までは表示する必要はない。
  4. 建築工事に着手した後に、その工事を相当の期間にわたり中断していた新築分譲マンションについては、建築工事に着手した時期及び中断していた期間を明瞭に表示しなければならない。
答え

【 4,  】

解説

  1. × 採光及び換気のための窓その他の開口部の面積の当該室の床面積に対する割合が建築基準法28条の規定に適合していないため、居室と認められない納戸その他の部分については、その旨を「納戸」等と表示する。
  2. × 修繕積立金については、1戸当たりの月額(予定額であるときは、その旨)を表示する。ただし、住戸により修繕積立金の額が異なる場合において、そのすべての住戸の修繕積立金を示すことが困難であるときは、最低額及び最高額のみで表示することができる。
  3. × 私道負担が含まれている物件の販売の際は、私道負担が含まれている旨とその面積を表示しなければならない。
  4. 〇 設問の通り

問題

宅地建物の統計等に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 平成24年度法人企業統計年報(平成25年9月公表)によれば、平成24年度における不動産業の売上高は約32兆7,000億円と対前年度比で8.5%減少し、3年連続で減少した。
  2. 建築着工統計(平成26年1月公表)によれば、平成25年の新設住宅着工戸数は持家、分譲住宅ともに前年に比べ増加したが、貸家は3年ぶりに減少した。
  3. 平成26年版土地白書(平成26年6月公表)によれば、土地取引について、売買による所有権の移転登記の件数でその動向を見ると、平成25年の全国の土地取引件数は128.1万件となり、前年に比べ減少した。
  4. 平成26年地価公示(平成26年3月公表)によれば、平成25年の1年間の地価変動率は、全国平均で見ると全ての用途で前年に引き続き下落したが、地方平均で見ると商業地については上昇に転じた。
答え

【 1,  】

解説

  1. 〇 設問の通り
  2. × 賃家に関しても、2年連続の増加となっている。
  3. × 前年比6.4%増となり、2年連続の増加である。
  4. × 平成25年1年間の地価変動率を全国平均でみると、住宅地、商業地、工業地とも、下落した。地方平均もすべての用途で下落している。

問題

土地に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。

  1. 旧河道は、地震や洪水などによる災害を受ける危険度が高い所である。
  2. 地盤の液状化は、地盤の条件と地震の揺れ方により、発生することがある。
  3. 沿岸地域は、津波や高潮などの被害を受けやすく、宅地の標高や避難経路を把握しておくことが必要である。
  4. 台地や丘陵の縁辺部は、豪雨などによる崖崩れに対しては、安全である。
答え

【 4,  】

解説

  1. 〇 旧河道は低地であることが多く、地震や洪水などの危険度が高いところである。
  2. 〇 設問の通り
  3. 〇 設問の通り
  4. × 高台や丘陵の緑辺部は、豪雨などがあった場合に崖崩れが生じる危険性が高い。

問題

建築物の構造と材料に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。

  1. 鉄筋コンクリート構造におけるコンクリートのひび割れは、鉄筋の腐食に関係する。
  2. モルタルは、一般に水、セメント及び砂利を練り混ぜたものである。
  3. 骨材とは、砂と砂利をいい、砂を細骨材、砂利を粗骨材と呼んでいる。
  4. コンクリートは、水、セメント、砂及び砂利を混練したものである。
答え

【 2,  】

解説

  1. 〇 設問の通り
  2. × モルタルは、水、セメントに加えて砂を混ぜたものである。
  3. 〇 設問の通り
  4. 〇 設問の通り

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