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第1問
AがBに甲土地を売却した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
  1. 甲土地につき売買代金の支払と登記の移転がなされた後、第三者の詐欺を理由に売買契約が取り消された場合、原状回復のため、BはAに登記を移転する義務を、AはBに代金を返還する義務を負い、各義務は同時履行の関係となる。
  2. Aが甲土地を売却した意思表示に錯誤があったとしても、Aに重大な過失があって無効を主張することができない場合は、BもAの錯誤を理由として無効を主張することはできない。
  3. AB間の売買契約が仮装譲渡であり、その後BがCに甲土地を転売した場合、Cが仮装譲渡の事実を知らなければ、Aは、Cに虚偽表示による無効を対抗することができない。
  4. Aが第三者の詐欺によってBに甲土地を売却し、その後BがDに甲土地を転売した場合、Bが第三者の詐欺の事実を知らなかったとしても、Dが第三者の詐欺の事実を知っていれば、Aは詐欺を理由にAB間の売買契約を取り消すことができる。
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問題

答え

【  】

解説

問題

AがBに甲土地を売却した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

  1. 甲土地につき売買代金の支払と登記の移転がなされた後、第三者の詐欺を理由に売買契約が取り消された場合、原状回復のため、BはAに登記を移転する義務を、AはBに代金を返還する義務を負い、各義務は同時履行の関係となる。
  2. Aが甲土地を売却した意思表示に錯誤があったとしても、Aに重大な過失があって無効を主張することができない場合は、BもAの錯誤を理由として無効を主張することはできない。
  3. AB間の売買契約が仮装譲渡であり、その後BがCに甲土地を転売した場合、Cが仮装譲渡の事実を知らなければ、Aは、Cに虚偽表示による無効を対抗することができない。
  4. Aが第三者の詐欺によってBに甲土地を売却し、その後BがDに甲土地を転売した場合、Bが第三者の詐欺の事実を知らなかったとしても、Dが第三者の詐欺の事実を知っていれば、Aは詐欺を理由にAB間の売買契約を取り消すことができる。
答え

【 4 】

解説

  1. 取り消された行為は、初めから無効であったものとみなされるため、取り消された売買契約の当事者の売主と買主は、 原状回復義務を負うこととなる。第三者の詐欺による契約の取消しがなされた場合、BがAに登記を移転する義務と、 AがBに代金を返還する義務は、同時履行の関係となる。
  2. 錯誤無効の制度は表意者を保護するためのものであり、錯誤による意思表示の無効を主張することができるのは、原則として表意者本人だけであり、相手方が無効を主張することはできない。錯誤による意思表示について、表意者に重大な過失があったときは、「表意者は」無効を主張することができないとされているが、相手方も無効を主張することができないのである。
  3. AB間の売買契約は仮装譲渡であることから、無効となるのが原則であるが、この無効は、「善意の第三者」に対抗することができない。 Cは、仮装譲渡の事実を知らずに、AB 間の売買契約の後にBから甲土地を購入した者であるから、「善意の第三者」 に該当する。
  4. 相手方に対する意思表示について第三者が詐欺を行った場合、「相手方が」その事実を知っていたときに限って、その意思表示を取り消すことができる。
    Aの甲土地売買の「相手方」とはBであり、 Bは第三者の詐欺の事実を知らなかったのだから、Aは意思表示を取り消すことはできない。DはBと甲土地の売買を行った者であって、DはAの「相手方」 ではない以上、Dが第三者の詐欺の事実を知っているからといって、Aが意思表示を取り消すことができるわけではない。

問題

Aが、所有する甲土地の売却に関する代理権をBに授与し、BがCとの間で,Aを売主、Cを買主とする甲土地の売買契約(以下この問において「本件契約」という。)を締結した場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

  1. Bが売買代金を着服する意図で本件契約を締結し、Cが本件契約の締結時点でこのことを知っていた場合であっても、本件契約の効果はAに帰属する。
  2. AがBに代理権を授与するより前にBが補助開始の審判を受けていた場合、Bは有効に代理権を取得することができない。
  3. BがCの代理人にもなって本件契約を成立させた場合、Aの許諾の有無にかかわらず、本件契約は無効となる。
  4. AがBに代理権を授与した後にBが後見開始の審判を受け、その後に本件契約が締結された場合、Bによる本件契約の締結は無権代理行為となる。
答え

【 4 】

解説

  1. Bが売買代金を着服する意図で本件契約を締結していることから、いわゆる代理人の権限濫用の事例である。代理人の権限濫用があった場合、相手方が代理人の意図を知り又は知ることができた場合に限り、その代理人の意思表示は無効となる。Cは、本件契約の締結時点でBの意図を知っていたのだから、本件契約は無効であり、その効果はAに帰属しない。
  2. 代理人は、行為能力者であることを要しないとされており、補助開始の審判を受けていた場合であっても、代理権を取得することができる。
  3. 同一の法律行為については、当事者双方の代理人となることはできないが、本人があらかじめ許諾した行為については、例外的に、当事者双方の代理人となることができる。
  4. 代理権授与後に代理人が後見開始の審判を受けた場合、代理権は消滅する。つまり、 代理人が後見開始の審判を受けた後に、 代理行為がなされた場合、当該代理行為は無権代理となる。

問題

AとBとの間で、5か月後に実施される試験(以下この問において「本件試験」 という。)にBが合格したときにはA所有の甲建物をBに贈与する旨を書面で約した(以下この問において「本件約定」という。)。この場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

  1. 本件約定は、停止条件付贈与契約である。
  2. 本件約定の後、Aの放火により甲建物が滅失し、その後にBが本件試験に合格した場合、AはBに対して損害賠償責任を負う。
  3. Bは、本件試験に合格したときは、本件約定の時点にさかのぼって甲建物の所有権を取得する。
  4. 本件約定の時点でAに意思能力がなかった場合、Bは、本件試験に合格しても、本件約定に基づき甲建物の所有権を取得することはできない。
答え

【 3 】

解説

  1. 本件約定は、A所有の甲建物をBに贈与するという贈与契約であるが、これは「5か月後に実施される試験にBが合格したとき」という、将来の不確定な事実の成否にかかわるものであるから、停止条件付の贈与契約となる。
  2. 条件付法律行為の各当事者は、条件の成否が未定である間は、条件が成就した場合にその法律行為から生ずべき相手方の利益を害することを禁止されている。本肢では、本件約定の後、Bの試験合格という条件の成否が未定の間に、Aが甲建物を放火によって滅失させていることから、Aは、 Bが試験に合格した場合に甲建物の贈与を受けることができるというBの利益を害している。よって、その後Bが試験に合格し条件が成就した場合には、A はBに対し、不法行為又は債務不履行に基づく損害賠償責任を負うこととなる。
  3. 停止条件付法律行為は、停止条件が成就した時からその効力を生ずる。よって、Bは、本件試験に合格したときは、合格の時から甲建物の所有権を取得するのであって、本件約定の時点にさかのぼって所有権を取得するのではない。
  4. 意思能力のない者がした法律行為は無効であるとされている。したがって、本件約定の時点でAに意思能力がなかった場合、 AがBとの間でした本件約定は無効であるから、Bは、本件試験に合格しても、 本件約定に基づき甲建物の所有権を取得することはできない。

問題

時効の援用に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

  1. 消滅時効完成後に主たる債務者が時効の利益を放棄した場合であっても、保証人は時効を援用することができる。
  2. 後順位抵当権者は、先順位抵当権の被担保債権の消滅時効を援用することができる。
  3. 詐害行為の受益者は、債権者から詐害行為取消権を行使されている場合、当該債権者の有する被保全債権について、消滅時効を援用することができる。
  4. 債務者が時効の完成の事実を知らずに債務の承認をした場合、その後、債務者はその完成した消滅時効を援用することはできない。
答え

【 2 】

解説

  1. 時効の利益の放棄の効力は、放棄をした者のみが援用権を失うだけであって、主たる債務者が時効の利益を放棄した場合でも、保証人は時効を援用することができる。
  2. 後順位抵当権者は、消滅時効を援用することができない。
  3. 選択肢の通り
  4. 選択肢の通り

問題

Aは、隣人Bの留守中に台風が接近して、屋根の一部が壊れていたB宅に甚大な被害が生じる差し迫ったおそれがあったため、Bからの依頼なくB宅の屋根を修理した。この場合における次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

  1. Aは、Bに対して、特段の事情がない限り、B宅の屋根を修理したことについて報酬を請求することができない。
  2. Aは、Bからの請求があったときには、いつでも、本件事務処理の状況をBに報告しなければならない。
  3. Aは、B宅の屋根を善良な管理者の注意をもって修理しなければならない。
  4. AによるB宅の屋根の修理が、Bの意思に反することなく行われた場合、AはBに対し、Aが支出した有益な費用全額の償還を請求することができる。
答え

【 3 】

解説

Aは、義務なく隣人Bのために、B宅の屋根の修理という事務の管理を始めたものであり、いわゆる事務管理に該当する。

  1. 事務管理における管理者(A)には、本人(B)に対する報酬請求権はない。
  2. 事務管理における管理者は、本人の請求があるときは、いつでも事務処理の状況を報告しなければならない。
  3. 台風の接近により、屋根の一部が壊れていたB宅に甚大な被害が生じる差し迫ったおそれがあったため、Aは、「財産に対する急迫の損害を免れさせるため」 に事務管理を行ったものである。この Aの事務管理はいわゆる緊急事務管理に該当し、注意義務が軽減されることとなる。すなわち、管理者に悪意又は重大な過失がなければ、これによって生じた損害を賠償する責任を負わない。よって、Aは、B宅の屋根を善良な管理者の注意をもって修理する必要はない。
  4. 事務管理における管理者は、本人の意思に反することなく事務管理をした場合であって、本人のために有益な費用を支出したときは、本人に対し、 その全額の償還を請求することができる。

問題

Aが所有する甲土地上にBが乙建物を建築して所有権を登記していたところ、AがBから乙建物を買い取り、その後、Aが甲土地にCのために抵当権を設定し登記した。この場合の法定地上権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

  1. Aが乙建物の登記をA名義に移転する前に甲土地に抵当権を設定登記していた場合、甲土地の抵当権が実行されたとしても、乙建物のために法定地上権は成立しない。
  2. Aが乙建物を取り壊して更地にしてから甲土地に抵当権を設定登記し、その後にAが甲土地上に丙建物を建築していた場合、甲土地の抵当権が実行されたとしても、丙建物のために 法定地上権は成立しない。
  3. Aが甲土地に抵当権を設定登記するのと同時に乙建物にもCのために共同抵当権を設定登記した後、乙建物を取り壊して丙建物を建築し、丙建物にCのために抵当権を設定しないまま甲土地の抵当権が実行された場合、丙建物のために法定地上権は成立しない。
  4. Aが甲土地に抵当権を設定登記した後、乙建物をDに譲渡した場合、甲土地の抵当権が実行されると、乙建物のために法定地上権が成立する。
答え

【 1 】

解説

  1. 法定地上権が成立するためには、 ①抵当権設定当時に、土地の上に建物が存在していたこと、②抵当権設定当時に、同一人がその土地と建物を所有していたことが必要である。そして、土地と地上の建物が同一の所有者に属する場合において、 土地への抵当権設定時に、地上建物の登記が土地所有者に移転されておらず前主の登記名義のままであっても、法定地上権は成立する。よって、本肢では、上述の①と②を満たしており、乙建物の登記がA名義に移転されていなくても、甲土地の抵当権が実行されれば、乙建物のために法定地上権が成立する。
  2. 更地に抵当権が設定され、その後土地所有者が建物を建築した後に土地抵当権が実行された場合は、選択肢1の解説のとおり①を満たさないから、建物のために法定地上権は成立しない。
  3. 土地と建物に共同抵当権が設定された後、建物が取り壊されて新たに建物が再築された場合、新建物のために法定地上権は成立しない。
  4. 抵当権設定時に土地と建物が同一の所有者に属していれば、その後、 土地建物の所有者が変わったとしても、法定地上権は成立する。

問題

債権譲渡に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

  1. 譲渡禁止特約のある債権の譲渡を受けた第三者が、その特約の存在を知らなかったとしても、知らなかったことにつき重大な過失があれば、当該債権を取得することはできない。
  2. 債権の譲受人が譲渡禁止特約の存在を知っていれば、さらにその債権を譲り受けた転得者がその特約の存在を知らなかったことにつき重大な過失がなかったとしても、債務者はその転得者に対して、その特約の存在を対抗することができる。
  3. 譲渡禁止特約に反して債権を譲渡した債権者は、債務者に譲渡の無効を主張する意思があることが明らかである等の事情がない眼り、その特約の存在を理由に、譲渡の無効を主張することができない。
  4. 譲渡禁止特約のある債権をもって質権の目的とLた場合において、質権者がその特約の存在について悪意であるときは、当該質権設定は無効となる。
答え

【 2 】

解説

  1. 譲渡禁止特約のある債権の譲渡を受けた第三者が、その特約の存在を知っていたときには、当該債権を取得することはできない。また、その特約の存在を知らなかったとしても、知らなかったことにつき重大な過失がある第三者も、譲渡によって当該債権を取得することはできないとされている。
  2. 債権の譲受人が譲渡禁止特約の存在を知っていたとしても、さらにその債権を譲り受けた転得者がその特約の存在を知らなかったか、又は知らなかったことにつき重大な過失がなかったのであれば、当該転得者は当該債権を取得することができる。したがって、債務者は、転得者に対して、譲渡禁止特約の存在を対抗することはできない。
  3. 譲渡禁止特約は、債務者を保護するためにあるから、譲渡禁止特約に反して債権を譲渡した債権者は、債務者に譲渡の無効を主張する意思があることが明らかである等の事情がない限り、その特約の存在を理由に、譲渡の無効を主張することはできない。
  4. 選択肢の通り

問題

次の1から4までの記述のうち、民法の規定及び下記判決文によれば、誤っているものはどれか。

(判決文)
賃借人は、賃貸借契約が終了した場合には、賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務があるところ、賃貸借契約は、賃借人による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払を内容とするものであり、賃借物件の損耗の発生は、賃貸借という契約の本質上当然に予定されているものである。それゆえ、建物の賃貸借においては、賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗に係る投下資本の減価の回収は、通常、減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行われている。そうすると、建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから、賃借人に同義務が認められるためには、(中略)その旨の特約(以下「通常損耗補修特約」と いう。)が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である。

  1. 賃借物件を賃借人がどのように使用しても、賃借物件に発生する損耗による減価の回収は、賃貸人が全て賃料に含ませてその支払を受けることにより行っている。
  2. 通常損耗とは、賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する。
  3. 賃借人が負担する通常損耗の範囲が賃貸借契約書に明記されておらず口頭での説明等もない場合に賃借人に通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになる。
  4. 賃貸借契約に賃借人が原状回復義務を負う旨が定められていても、それをもって、賃借人が賃料とは別に通常損耗の補修費を支払う義務があるとはいえない。
答え

【 1 】

解説

  1. 判決文は、「建物の賃貸借においては、賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗に係る投下資本の減価の回収は、通常、減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行われている。」と書かれている。「賃借人がどのように使用しても」ではない。
  2. 選択肢の通り
  3. 選択肢の通り
  4. 通常損耗補修特約が明確に合意されていなければ、賃借人には通常損耗の補修費を支払う義務があるとはいえない。

問題

Aは、平成30年10月1日、A所有の甲土地につき、Bとの間で、代金1,000万円、支払期日を同年12月1日とする売買契約を締結した。この場合の相殺に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

  1. BがAに対して同年12月31日を支払期日とする貸金債権を有している場合には、Bは同年12月1日に売買代金債務と当該貸金債権を対当額で相殺することができる。
  2. 同年11月1日にAの売買代金債権がAの債権者Cにより差し押さえられても、Bは、同年11月2日から12月1日までの間にAに対する別の債権を取得した場合には、同年12月1日に売買代金債務と当該債権を対当額で相殺することができる。
  3. 同年10月10日、BがAの自動車事故によって被害を受け、Aに対して不法行為に基づく損害賠償債権を取得した場合には、Bは売買代金債務と当該損害賠償債権を対当額で相殺することができる。
  4. BがAに対し同年9月30日に消滅時効の期限が到来する貸金債権を有していた場合には、Aが当該消滅時効を援用したとしても、Bは売買代金債務と当該貸金債権を対当額で相殺することができる。
答え

【 3 】

解説

  1. 相殺をするためには、双方の債務が弁済期にあることが必要である。Bが有する貸金債権の弁済期は平成30年12 月31日であり、同年12月1日の時点では当該貸金債権の弁済期は到来していないため、相殺することはできない。
  2. 支払の差止めを受けた第三債務者(B)は、その後に取得した債権による相殺をもって差押債権者(C)に対抗することができない。
  3. 不法行為によって生じた債務の債務者(加害者A)は、相殺をもって債権者に対抗することができないが、被害者Bが、相殺をすることは禁止されない。
  4. 時効によって消滅した債権が、その消滅以前に相殺に適するようになっていた場合には、その債権者は、相殺をすることができる。本肢では、9月30日に消滅時効の期限が到来しており、消滅以前に相殺に適するようになっていない。

問題

相続に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

  1. 無権代理人が本人に無断で本人の不動産を売却した後に、単独で本人を相続した場合、本人が自ら当該不動産を売却したのと同様な法律上の効果が生じる。
  2. 相続財産に属する不動産について、遺産分割前に単独の所有権移転登記をした共同相続人から移転登記を受けた第三取得者に対し、他の共同相続人は、自己の持分を登記なくして対抗することができる。
  3. 連帯債務者の一人が死亡し、その相続人が数人ある場合、相続人らは被相続人の債務の分割されたものを承継し、各自その承継した範囲において、本来の債務者とともに連帯債務者となる。
  4. 共同相続に基づく共有物の持分価格が過半数を超える相続人は、協議なくして単独で共有物を占有する他の相続人に対して、当然にその共有物の明渡しを請求することができる。
答え

【 4 】

解説

  1. 選択肢の通り
  2. 選択肢の通り
  3. 選択肢の通り
  4. 共同相続に基づく共有物の持分価格が過半数を超える相続人は、協議なくして単独で共有物を占有する他の相続人に対して、当然にはその共有物の明渡しを請求することはできない。その明渡しを求める理由を主張立証しなければ共有物の明渡しを請求することはできない。

問題

AとBとの間で、A所有の甲土地につき建物所有目的で賃貸借契約(以下、この問において「本件契約」という。)を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

  1. 本件契約が専ら事業の用に供する建物の所有を目的とする場合には、公正証書によらなければ無効となる。
  2. 本件契約が居住用の建物の所有を目的とする場合には、借地権の存続期間を20年とし、かつ、契約の更新請求をしない旨を定めても、これらの規定は無効となる。
  3. 本件契約において借地権の存続期間を60年と定めても、公正証書によらなければ、その期間は30年となる。
  4. Bは、甲土地につき借地権登記を備えなくても、Bと同姓でかつ同居している未成年の長男名義で保存登記をした建物を甲土地上に所有していれば、甲土地の所有者が替わっても、甲土地の新所有者に対し借地権を対抗することができる。
答え

【 2 】

解説

  1. 事業用定期借地権の設定を目的とする契約は、公正証書によってしなければならない。事業用定期借地権とは、専ら事業の用に供する建物(居住の用に供するものを除く。)の所有を目的とし、かつ、 存続期間を10年以上50年未満の範囲で設定する借地権のことをいう。本肢は、「専ら事業の用に供する建物の所有を目的」としているものの、存続期間を10年以上50 年未満の範囲で設定していないので、 事業用定期借地権には該当しない。したがって、公正証書によらなくとも、本件契約は有効である。
  2. 契約の更新請求をしない旨を定めることができるのは、 契約期間の満了によって契約が終了し更新がされない、定期借地権のみである。一般定期借地権は、存続期間を50年以上として借地権を設定するものであるから、借地権の存続期間を20年とすることはできず、本件契約に関する規定は、無効となる。
  3. 借地権の存続期間を60年と定めた場合、公正証書によるか否かとは無関係に、その存続期間は60年となる。
  4. 借地権は、借地権登記を備えなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有していれば、これをもって第三者に借地権を対抗することができる。ただし、建物登記は借地人名義であることが必要であり、親族名義で建物登記がなされた場合、借地権を対抗することはできない。

問題

AとBとの間で、Aが所有する甲建物をBが5年間賃借する旨の契約を締結した場合における次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか(借地借家法第39条に定める取壊し予定の建物の賃貸借及び同法第40条に定める一時使用目的の建物の賃貸借は考慮しないものとする。)。

  1. AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合には、5年経過をもって当然に、AはBに対して、期間満了による終了を対抗することができる。
  2. AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合には、当該契約の期間中、Bから中途解約を申し入れることはできない。
  3. AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借でない場合、A及びBのいずれからも期間内に更新しない旨の通知又は条件変更しなければ更新しない旨の通知がなかったときは、当該賃貸借契約が更新され、その契約は期間の定めがないものとなる。
  4. CがBから甲建物を適法に賃貸された転借人で、期間満了によってAB間及びBC間の賃貸借契約が終了する場合、Aの同意を得て甲建物に付加した造作について、BはAに対する買取請求権を有するが、CはAに対する買取請求権を有しない。
答え

【 3 】

解説

  1. 定期建物賃貸借において、存続期間が1年以上である場合には、賃貸人は、期間満了の1年前から6か月前までの間に、賃借人に対して、期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を賃借人に対抗することができない。
  2. 定期建物賃貸借においては、床面積200㎡未満の居住用建物の場合には、一定の事由があれば、賃借人から中途解約を申し入れることができる。
  3. 選択肢の通り
  4. 造作買取請求権の規定は、建物の転借人と賃貸人との間にも準用され、転借人も賃貸人に対して造作買取請求権を有する。

問題

建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

  1. 規約の設定、変更又は廃止を行う場合は、区分所有者の過半数による集会の決議によってなされなければならない。
  2. 規約を保管する者は、利害関係人の請求があったときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧を拒んではならず、閲覧を拒絶した場合は20万円以下の過料に処される。
  3. 規約の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。
  4. 占有者は、建物又はその敷地若しくは附属施設の使用方法につき、区分所有者が規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。
答え

【 1 】

解説

  1. 規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議によってなされなければならない。
  2. 選択肢の通り
  3. 選択肢の通り
  4. 選択肢の通り

問題

不動産の登記に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

  1. 登記は、法令に別段の定めがある場合を除き、当事者の申請又は官庁若しくは公署の嘱託がなければ、することができない。
  2. 表示に関する登記は、登記官が、職権ですることができる。
  3. 所有権の登記名義人は、建物の床面積に変更があったときは、当該変更のあった日から1月以内に、変更の登記を申請しなければならない。
  4. 所有権の登記名義人は、その住所について変更があったときは、当該変更のあった日から1月以内に、変更の登記を申請しなければならない。
答え

【 4 】

解説

  1. 選択肢の通り
  2. 選択肢の通り
  3. 選択肢の通り
  4. 登記名義人の氏名や名称、住所について変更があったときは、登記名義人が単独で、変更の登記を申請することができる。申請が義務付けられているわけではなく、期限も設けられていない。

問題

国土利用計画法第23条の届出(以下この問において「事後届出」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 事後届出に係る土地の利用目的について、甲県知事から勧告を受けた宅地建物取引業者Aがその勧告に従わないときは、甲県知事は、その旨及びその勧告の内容を公表することができる。
  2. 乙県が所有する都市計画区域内の土地(面積6,000㎡)を買い受けた者は、売買契約を締結した日から起算して2週間以内に、事後届出を行わなければならない。
  3. 指定都市(地方自治法に基づく指定都市をいう。)の区域以外に所在する土地について、事後届出を行うに当たっては、市町村の長を経由しないで、直接都道府県知事に届け出なければならない。
  4. 宅地建物取引業者Bが所有する市街化区域内の土地(面積2,500㎡)について、宅地建物取引業者Cが購入する契約を締結した場合、Cは事後届出を行う必要はない。
答え

【 1 】

解説

  1. 選択肢の通り
  2. 土地売買等の契約の当事者の一方又は双方が国等である場合は、事後届出は不要である。
  3. 当該土地が所在する市町村の長を経由して、都道府県知事に届け出なければならない。
  4. 市街化区域内において、2,000㎡以上の土地の売買等の契約を締結した場合は、事後届出を行う必要がある。

問題

都市計画法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

  1. 田園住居地域内の農地の区域内において、土地の形質の変更を行おうとする者は、一定の場合を除き、市町村長の許可を受けなければならない。
  2. 風致地区内における建築物の建築については、一定の基準に従い、地方公共団体の条例で、都市の風致を維持するため必要な規制をすることができる。
  3. 市街化区域については、少なくとも用途地域を定めるものとし、市街化調整区域については、原則として用途地域を定めないものとする。
  4. 準都市計画区域については、無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため、都市計画に市街化区域と市街化調整区域との区分を定めなければならない。
答え

【 4 】

解説

  1. 選択肢の通り
  2. 選択肢の通り
  3. 選択肢の通り
  4. 準都市計画区域では、市街化区域と市街化調整区域との区分を定めることはできない。区域区分は、「都市計画区域」の都市計画において定めることができるものとされ、一定の大都市等に係る都市計画区域については、区域区分を定めなければならないとされている。

問題

都市計画法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。ただし、許可を要する開発行為の面積については、条例による定めはないものとし、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。

  1. 非常災害のため必要な応急措置として開発行為をしようとする者は、当該開発行為が市街化調整区域内において行われるものであっても都道府県知事の許可を受けなくてよい。
  2. 用途地域等の定めがない土地のうち開発許可を受けた開発区域内においては、開発行為に関する工事完了の公告があった後は、都道府県知事の許可を受けなければ、当該開発許可に係る予定建築物以外の建築物を新築することができない。
  3. 都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内において、8,000㎡の開発行為をしようとする者は、都道府県知事の許可を受けなくてよい。
  4. 準都市計画区域内において、農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築を目的とした1,000㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする者は、あらかじめ、都道府県知事の許可を受けなければならない。
答え

【 4 】

解説

  1. 選択肢の通り
  2. 開発区域内の土地について用途地域等が定められているときを除いて、 当該開発許可に係る予定建築物等以外の建築物を新築することができない。
  3. 都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内においては、1 ha未満の開発行為をしようとする者は、都道府県知事の許可を受ける必要はない。
  4. 市街化区域以外の区域において行う開発行為で、 農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築を目的とする開発行為については、都道府県知事の許可は不要である。

問題

建築基準法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 建築物の高さ31m以下の部分にある全ての階には、非常用の進入ロを設けなければならない。
  2. 防火地域内にある3階建ての木造の建築物を増築する場合、その増築に係る部分の床面積 の合計が10㎡以内であれば、その工事が完了した際に、建築主事又は指定確認検査機関の完了検査を受ける必要はない。
  3. 4階建ての事務所の用途に供する建築物の2階以上の階にあるバルコニーその他これに類するものの周囲には、安全上必要な高さが1.1m以上の手すり壁、さく又は金網を設けなければならない。
  4. 建築基準法の改正により、現に存する建築物が改正後の規定に適合しなくなった場合、当該建築物の所有者又は管理者は速やかに当該建築物を改正後の建築基準法の規定に適合させなければならない。
答え

【 3 】

解説

  1. 建築物の高さ31m以下の部分にある 「3階以上の階」には、非常用の進入口を設けなければならない。「全ての階」ではない。
  2. 3階建て以上の木造の建築物を増築する場合において、当該建築物が防火地域外及び準防火地域外にあるときは、その増築に係る部分の床面積の合計が10㎡以内であれば、工事の完了時における建築主事又は指定確認検査機関の完了検査を受ける必要はない。本肢の建築物は、防火地域内にあることから、その増築に係る部分の床面積に関係なく、工事の完了時における建築主事又は指定確認検査機関の完了検査を受ける必要がある。
  3. 2階以上の階にあるバルコニーその他これに類するものの周囲には、安全上必要な高さが1.1 m以上の手すり壁、さく又は金網を設けなければならない。
  4. 建築基準法の改正により、現に存する建築物が改正後の規定に適合しなくなった場合には、当該建築物に対しては、当該改正後の規定は適用されないこととなっている。

問題

建築基準法(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

  1. 田園住居地域内においては、建築物の高さは、一定の場合を除き、10m又は12mのうち当該地域に関する都市計画において定められた建築物の高さの限度を超えてはならない。
  2. 一の敷地で、その敷地面積の40%が第二種低層住居専用地域に、60%が第一種中高層住居専用地域にある場合は、原則として、当該敷地内には大学を建築することができない。
  3. 都市計画区域の変更等によって法第3章の規定が適用されるに至った際現に建築物が立ち並んでいる幅員2mの道で、特定行政庁の指定したものは、同章の規定における道路とみなされる。
  4. 容積率規制を適用するに当たっては、前面道路の境界線又はその反対側の境界線からそれぞれ後退して壁面線の指定がある場合において、特定行政庁が一定の基準に適合すると認めて許可した建築物については、当該前面道路の境界線又はその反対側の境界線は、それぞれ当該壁面線にあるものとみなす。
答え

【 2 】

解説

  1. 選択肢の通り
  2. 建築物の敷地が異なる区域においては、敷地の過半の属する区域の建築物に関する建築制限を受けることとなる。本肢では、敷地の過半は第一種中高層住居専用地域にあるから、第一種中高層住居専用地域の用途制限を受け、大学は、第一種中高層住居専用地域において建築することができるとされている。
  3. いわゆる「ニ項道路」と呼ばれるものである。
  4. 選択肢の通り

問題

宅地造成等規制法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。

  1. 宅地造成工事規制区域内において、過去に宅地造成に関する工事が行われ現在は造成主とは異なる者がその工事が行われた宅地を所有している場合、当該宅地の所有者は、宅地造成に伴う災害が生じないよう、その宅地を常時安全な状態に維持するように努めなければならない。
  2. 宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事について許可をする都道府県知事は、当該許可に、工事の施行に伴う災害を防止するために必要な条件を付することができる。
  3. 宅地を宅地以外の土地にするために行う土地の形質の変更は、宅地造成に該当しない。
  4. 宅地造成工事規制区域内において、切土であって、当該切土をする土地の面積が400㎡で、かつ、高さ1mの崖を生ずることとなるものに関する工事を行う場合には、一定の場合を除き、都道府県知事の許可を受けなければならない。
答え

【 4 】

解説

  1. 選択肢の通り
  2. 選択肢の通り
  3. 「宅地造成」とは、宅地以外の土地を宅地にするため又は宅地において行う土地の形質の変更で、政令で定めるもの(宅地を宅地以外の土地にするために行うものを除く。)をいう。
  4. 都道府県知事の許可が必要となる宅地造成工事は、以下のいずれかに該当するものに限られる。
    • ①切土であって、当該切土をした土地の部分に高さが2mを超える崖を生ずることとなるもの
    • ②盛土であって、当該盛土をした土地の部分に高さがlmを超える崖を生ずることとなるもの
    • ③切土と盛土とを同時にする場合における盛土であって、当該盛土をした土地の部分に高さが1m以下の崖を生じ、 かつ、当該切土及び盛土をした土地の部分に高さが2mを超える崖を生ずることとなるもの
    • ④①から③までのいずれにも該当しない切土又は盛土であって、当該切土又は盛土をする土地の面積が500㎡を超えるもの

問題

土地区画整理法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 土地区画整理事業とは、公共施設の整備改善及び宅地の利用の増進を図るため、土地区画整理法で定めるところに従って行われる、都市計画区域内及び都市計画区域外の土地の区画形質の変更に関する事業をいう。
  2. 土地区画整理組合の設立の認可の公告があった日以後、換地処分の公告がある日までは、施行地区内において、土地区画整理事業の施行の障害となるおそれがある建築物その他の工作物の新築を行おうとする者は、都道府県知事及び市町村長の許可を受けなければならない。
  3. 土地区画整理事業の施行者は、仮換地を指定した場合において、従前の宅地に存する建築物を移転し、又は除却することが必要となったときは、当該建築物を移転し、又は除却することができる。
  4. 土地区画整理事業の施行者は、仮換地を指定した場合において、当該仮換地について使用又は収益を開始することができる日を当該仮換地の効力発生の日と同一の日として定めなければならない。
答え

【 3 】

解説

  1. 土地区画整理事業は、都市計画区域内の土地の区画形質の変更に関する事業をいう。
  2. 土地区画整理組合の設立の認可の公告があった日以後、換地処分の公告がある日までは、施行地区内において、土地区画整理事業の施行の障害となるおそれがある建築物その他の工作物の新築を行おうとする者は、都道府県知事の許可を受けなければならない。
  3. 選択肢の通り
  4. 土地区画整理事業の施行者は、仮換地を指定した場合において、当該仮換地について使用又は収益を開始することができる日を当該仮換地の効力発生の日と別の日として定めなければならない。

問題

農地法(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 市街化区域内の農地を宅地とする目的で権利を取得する場合は、あらかじめ農業委員会に届出をすれば法第5条の許可は不要である。
  2. 遺産分割により農地を取得することとなった場合、法第3条第1項の許可を受ける必要がある。
  3. 法第2条第3項の農地所有適格法人の要件を満たしていない株式会社は、耕作目的で農地を借り入れることはできない。
  4. 雑種地を開墾し耕作している土地でも、登記簿上の地目が雑種地である場合は、法の適用を受ける農地に当たらない。
答え

【 1 】

解説

  1. 農地を農地以外のものにする目的で権利を取得する場合は、都道府県知事の許可を受けなければならないのが原則である。ただし、市街化区域内の農地を農地以外のものにする目的での権利取得の場合は、あらかじめ農業委員会に届出をすれば、同法5 条の許可は不要である。
  2. 遺産分割による農地の取得の場合は、農地法3条1項の許可は不要である。
  3. 農地所有適格法人でなければ、農地を「所有する」ことはできないが、農地を「借り入れる」ことについては、農地所有適格法人でない株式会社であっても特に制限はされていない。
  4. 農地法上の「農地」に該当するかどうかは、現況で判断される。したがって、現に耕作に供されている土地であれば、登記簿上の地目に関係なく「農地」に当たる。

問題

宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 宅地の売買に関する広告をインターネットで行った場合において、当該宅地の売買契約成立後に継続して広告を掲載していたとしても、当該広告の掲載を始めた時点で当該宅地に関する売買契約が成立していなかったときは、法第32条に規定する誇大広告等の禁止に違反しない。
  2. 販売する宅地又は建物の広告に著しく事実に相違する表示をした場合、監督処分の対象となるほか、6月以下の懲役及び100万円以下の罰金を併科されることがある。
  3. 建築基準法第6条第1項の確認を申請中の建物については、当該建物の売買の媒介に関する広告をしてはならないが、貸借の媒介に関する広告はすることができる。
  4. 宅地建物取引業者がその業務に関して広告をするときは、実際のものより著しく優良又は有利であると人を誤認させるような表示をしてはならないが、宅地又は建物に係る現在又は将来の利用の制限の一部を表示しないことによりそのような誤認をさせる場合は、法第32条に規定する誇大広告等の禁止に違反しない。
答え

【 2 】

解説

  1. インターネット広告であっても、 宅建業法の広告に関する規制を受ける。そして、宅建業者が、顧客を集めるために売る意思のない条件の良い物件を広告することにより他の物件を販売しようとすることは、いわゆる「おとリ広告」に該当し、誇大広告として禁止される。
  2. 選択肢の通り
  3. 宅建業者は、建築基準法6条1 項の建築確認を申請中の建物については、売買に関する広告に限らず、貸借の媒介や代理に関する広告もすることができない。
  4. 宅建業者が、その業務に関して広告をするときに、宅地又は建物に係る現在又は将来の利用の制限について、 実際のものよりも著しく優良であり、 若しくは有利であると人を誤認させるような表示をすることは、誇大広告等の禁止に該当する。

問題

宅地建物取引業者Aは、Bが所有し、居住している甲住宅の売却の媒介を、また、宅地建物取引業者Cは、Dから既存住宅の購入の媒介を依頼され、それぞれ媒介契約を締結した。その後、B及びDは、それぞれA及びCの媒介により、甲住宅の売買契約(以下この問に おいて「本件契約」という。)を締結した。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において「建物状況調査」とは、法第34条の2第1項第4号に規定する調査をいうものとする。

  1. Aは、甲住宅の売却の依頼を受けた媒介業者として、本件契約が成立するまでの間に、Dに対し、建物状況調査を実施する者のあっせんの有無について確認しなければならない。
  2. A及びCは、本件契約が成立するまでの間に、Dに対し、甲住宅について、設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類で国土交通省令で定めるものの保存の状況及びそれぞれの書類に記載されている内容について説明しなければならない。
  3. CがDとの間で媒介契約を締結する2年前に、甲住宅は既に建物状況調査を受けていた。この場合において、A及びCは、本件契約が成立するまでの間に、Dに対し、建物状況調査を実施している旨及びその結果の概要について説明しなければならない。
  4. A及びCは、Dが宅地建物取引業者である場合であっても、法第37条に基づき交付すベき書面において、甲住宅の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項があるときにその記載を省略することはできない。
答え

【 4 】

解説

  1. 媒介契約書には、依頼者に対する建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載しなければならない。そして、媒介契約書は、媒介契約の締結後、遅滞なく、 作成して依頼者に交付しなければならないから、建物状況調査を実施する者のあっせんの有無について、媒介契約の締結までに確認しておかなければならない。
  2. 既存建物の取引の場合には、 設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類で国土交通省令で定めるものの保存の状況が説明事項となる。「それぞれの書類に記載されている内容についても説明しなければならない」ではない。
  3. 既存建物の取引の場合には、建物状況調査(実施後1年を経過していないものに限る。)を実施しているかどうか、及びこれを実施している場合におけるその結果の概要が重要事項説明における説明事項となる。
  4. 選択肢の通り

問題

次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

  1. 宅地建物取引業者が、買主として、造成工事完了前の宅地の売買契約を締結しようとする場合、売主が当該造成工事に関し必要な都市計画法第29条第1項の許可を申請中であっても、当該売買契約を締結することができる。
  2. 宅地建物取引業者が、買主として、宅地建物取引業者との間で宅地の売買契約を締結した場合、法第37条の規定により交付すべき書面を交付しなくてよい。
  3. 営業保証金を供託している宅地建物取引業者が、売主として、宅地建物取引業者との間で宅地の売買契約を締結しようとする場合、営業保証金を供託した供託所及びその所在地について、買主に対し説明をしなければならない。
  4. 宅地建物取引業者が、宅地の売却の依頼者と媒介契約を締結した場合、当該宅地の購入の申込みがあったときは、売却の依頼者が宅地建物取引業者であっても、遅滞なく、その旨を当該依頼者に報告しなければならない。

  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. なし
答え

【 1 】

解説

  1. 宅地建物取引業者が、買主として、造成工事完了前の宅地の売買契約を締結しようとする場合、売主が当該造成工事に関し必要な都市計画法第29条第1項の許可を申請中であるときは、当該売買契約を締結することはできない。
  2. 宅建業者間取引であっても、宅建業者は相手方に対し、37条書面を交付しなければならない。
  3. 宅建業者間取引では、 営業保証金を供託した供託所等について説明は不要である。
  4. 選択肢の通り

問題

Aは、Bとの間で、Aが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約(以下この問において「本件契約」という。)を締結した。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に違反しないものはどれか。

  1. A及びBがともに宅地建物取引業者である場合において、Aは、本件契約の成立後、法第37条の規定により交付すべき書面を作成し、記名押印は宅地建物取引士ではない者が行い、これをBに交付した。
  2. A及びBがともに宅地建物取引業者である場合において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除があったときの損害賠償の額を600万円とする特約を定めた。
  3. Aは宅地建物取引業者であるが、Bは宅地建物取引業者ではない場合において、Aは、本件契約の締結に際して、500万円の手付を受領した。
  4. Aは宅地建物取引業者であるが、Bは宅地建物取引業者ではない場合において、本件契約の目的物である建物の瑕疵を担保すべき責任に関し、契約の解除又は損害賠償の請求は目的物の引渡しの日から1年以内にしなければならないものとする旨の特約を定めた。
答え

【 2 】

解説

  1. 【違反する】Aは、 37条書面を作成し、宅建士に記名押印させた上で、Bに交付しなくてはならない。
  2. 【違反しない】損害賠償額の予定等の制限は、宅建業者間の取引では適用されない。
  3. 【違反する】宅建業者は、自ら売主となる宅地・建物の売買契約の締結に際して、代金の額の20%を超える額の手付を受領することができない。
  4. 【違反する】宅建業者は、自ら売主となる宅地・建物の売買契約の締結に際して、その目的物の暇庇担保責任に関し、「買主が事実を知った時から1年以内」についてその目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。

問題

宅地建物取引業者A (消費税課税事業者)は、Bが所有する建物について、B及びCから媒介の依頼を受け、Bを貸主、Cを借主とし、1か月分の借賃を10万円(消費税等相当額を含まない。)、CからBに支払われる権利金(権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものであり、消費税等相当額を含まない。)を150万円とする定期建物賃貸借契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 建物が店舗用である場合、Aは、B及びCの承諾を得たときは、B及びCの双方からそれぞれ10万8,000円の報酬を受けることができる。
  2. 建物が居住用である場合、Aが受け取ることができる報酬の額は、CからBに支払われる権利金の額を売買に係る代金の額とみなして算出される16万2,000円が上限となる。
  3. 建物が店舖用である場合、Aは、Bからの依頼に基づくことなく広告をした場合でも、その広告が賃貸借契約の成立に寄与したときは、報酬とは別に、その広告料金に相当する額をBに請求することができる。
  4. 定期建物賃貸借契約の契約期間が終了した直後にAが依頼を受けてBC間の定期建物賃貸借契約の再契約を成立させた場合、Aが受け取る報酬については、宅地建物取引業法の規定が適用される。
答え

【 4 】

解説

  1. B及びCの「双方からそれぞれ10万8,000円」(合計21 万6,000円)の報酬を受けることができるとなっている。
    居住用建物以外の建物の賃貸借において、権利金の授受があるときの媒介に関して宅建業者が依頼者から受ける報酬の額については、以下の①、 ②の2つの方法で計算した金額のうち、 高いほうの金額を報酬の限度額とすることができる。
    ①権利金の額を売買に係る代金の額とみなして、以下のとおリ、売買又は交換の場合の代理又は媒介の方法で計算した金額
    1. 物件価格200万円以下の場合
      →物件価格×5%(消費税課税事業者の場合はこれに×1.08)
    2. 物件価格200万円超400万円以下の場合
      →物件価格×4%+ 2万円(消費税課税事業者の場合はこれに×1.08)
    3. 物件価格400万円超の場合
      →物件価格×3%+ 6万円(消費税課税事業者の場合はこれに×1.08)
    ②当該建物の借賃の1か月分の1.08 倍に相当する金額
    ①の計算では、150万円 × 0.05 × 1.08 = 8万1,000円となるが、これは依頼者の一方から受領することができる金額の限度額である。したがって、 Aが、B及びCから受領できる限度額の合計は、8万1,000円 ×2= 16万2,000 円となる。
    ②によると、10万円×1.08 = 10万8,000円となるが、これは依頼者の双方から受領することができる金額の合計である。
    以上より、②より①のほうが高い金額となるから、Aが、B及びCから受領できる限度額の合計は、16万2,000円となる。
  2. 権利金の額を売買に係る代金の額とみなして報酬額の限度額を計算することができるのは、居住用建物「以外」 の建物の賃貸借の場合である。
  3. 宅建業者は、依頼者の依頼によらない広告費については、報酬とは別に受領することはできない。
  4. 定期建物賃貸借契約は、契約が更新されない賃貸借契約であるから、定期建物賃貸借契約の再契約とは、実際には新たな定期建物賃貸借契約を締結することになる。

問題

宅地建物取引業者A (消費税課税事業者)が受け取ることのできる報酬の上限額に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 土地付中古住宅(代金500万円。消費税等相当額を含まない。)の売買について、Aが売主Bから媒介を依頼され、現地調査等の費用が通常の売買の媒介に比べ5万円(消費税等相当額を含まない。)多く要する場合、その旨をBに対し説明した上で、AがBから受け取ることができる報酬の上限額は280,800円である。
  2. 土地付中古住宅(代金300万円。消費税等相当額を含まない。)の売買について、Aが買主Cから媒介を依頼され、現地調査等の費用が通常の売買の媒介に比べ4万円(消費税等相当額を含まない。)多く要する場合、その旨をCに対し説明した上で、AがCから受け取ることができる報酬の上限額は194,400円である。
  3. 土地(代金350万円。消費税等相当額を含まない。)の売買について、Aが売主Dから媒介を依頼され、現地調査等の費用が通常の売買の媒介に比べ2万円(消費税等相当額を含まない。)多く要する場合、その旨をDに対し説明した上で、AがDから受け取ることができる報酬の上限額は194,400円である。
  4. 中古住宅(1か月分の借賃15万円。消費税等相当顏を含まない。)の貸借について、Aが貸主Eから媒介を依頼され、現地調査等の費用が通常の貸借の媒介に比べ3万円(消費税等相当額を含まない。)多く要する場合、その旨をEに対し説明した上で、AがEから受け取ることができる報酬の上限額は194,400円である。
答え

【 3 】

解説

平成29年12月8日に改正された報酬告示(平成30年1月1日施行) により、低廉な空家等の売買又は交換の媒介・代理における報酬額について、 特例が設けられた。 この特例は、低廉な空家等の売買の媒介については、通常の計算方法で求めた報酬額に加えて、現地調査等に要する費用を報酬として受領することができるとするものであり、ここでいう「低廉な空家等」とは、売買代金400万円以下(消費税別)の宅地又は建物のことをいい、この特例が適用されるのは、 「売主」から受領する報酬に限られる。 また、費用の額について、あらかじめ売主に説明する必要があり、特例が適用された場合の報酬の上限額は、18万円(消費税課税事業者は19万4,400円) となる。

  1. 売買代金が500万円であるから、「低廉な空家等」には当たらず、上記の報酬額の特例は適用されない。したがって、従来の報酬の上限額の計算方法によることとなる。物件価格400万円超の場合の計算式は、物件価格×3%+ 6万円なので、500万円×3%+ 6万円=21万円であり、A は消費税課税事業者だから、21万円× 1.08 = 22万6,800円が、Bから受け取ることができる報酬の上限額となる。
  2. 売買代金が300万円であるから、選択肢1の解説で述べた 「低廉な空家等」に該当する。しかし、 低廉な空き家の売買の媒介について、 報酬額の特例が適用されるのは、空家等の「売主」である依頼者から受けることのできる報酬に限られる。Cは買主であるから、Cから受け取る報酬に関しては上記の報酬額の特例の適用はなく、従来の報酬の上限額の計算方法によることとなる。物件価格 200万円超400万円以下の場合の計算式は、物件価格×4%十2万円なので、 300万円×4%+ 2万円=14万円であり、Aは消費税課税事業者だから、14 万円×1.08 = 15万1,200円が、Cから受け取ることができる報酬の上限額となる。
  3. 売買代金が350万円であり、Dは売主であるから、Aは、現地調査等の費用が通常の売買の媒介に比べ2万円(消費税別)多く要する旨をDに対して説明することで、Dから受けることのできる報酬について、低廉な空家等に関する報酬額の特例が適用される。AがDから受け取ることのできる報酬の上限額は、350万円×4% +2万円=16万円、これに現地調査等の費用についての2万円を加えて18万円、Aは消費税課税事業者であるから 18万円×1.08=19万4,400円となる。 この金額は、特例による報酬の上限額(19万4,400 円)を超えないから、AがDから受け取ることのできる報酬の上限額は、19 万4,400円である。
  4. 「貸借」の場合にはこの特例は適用されず、従来の報酬の上限額の計算方法によることとなる。貸借の場合の計算方法は、1か月分の借賃× 1.08であるから、15万円×1.08 = 16 万2,000円が、AがEから受け取ることができる報酬の上限額となる。

問題

次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 宅地建物取引士が都道府県知事から指示処分を受けた場合において、宅地建物取引業者 (国土交通大臣免許)の責めに帰すべき理由があるときは、国土交通大臣は、当該宅地建物取引業者に対して指示処分をすることができる。
  2. 宅地建物取引士が不正の手段により宅地建物取引士の登録を受けた場合、その登録をした都道府県知事は、宅地建物取引士資格試験の合格の決定を取り消さなければならない。
  3. 国土交通大臣は、すべての宅地建物取引士に対して、購入者等の利益の保藤を図るため必要な指導、助言及び勧告をすることができる。
  4. 甲県知事の登録を受けている宅地建物取引士が、乙県知事から事務の禁止の処分を受けた場合は、速やかに、宅地建物取引士証を乙県知事に提出しなければならない。
答え

【 1 】

解説

  1. 選択肢の通り
  2. 宅建士が不正の手段によって宅建士登録を受けた場合、その登録をした都道府県知事は、その登録を消除しなければならない。
  3. 国土交通大臣は、すべての宅建業者に対して、購入者等の利益の保藤を図るため必要な指導、助言及び勧告をすることができる。
  4. 都道府県知事は、当該都道府県の区域内において、他の都道府県知事の登録を受けている宅建士に対して、 一定の場合に、1年以内の期間を定めて、 事務の禁止の処分をすることができる。この事務の禁止の処分を受けた宅建士は、速やかに、宅建士証をその交付を受けた都道府県知事に提出しなければならない。したがって、宅建士は甲県知事の登録を受けているため、 乙県知事ではなく甲県知事に宅建士証を速やかに提出しなければならない。

問題

宅地建物取引業者Aは、Bから、Bが所有し居住している甲住宅の売却について媒介の依頼を受けた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. Aが甲住宅について、法第34条の2第1項第4号に規定する建物状況調査の制度概要を紹介し、Bが同調査を実施する者のあっせんを希望しなかった場合、Aは、同項の規定に基づき交付すべき書面に同調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載する必要はない。
  2. Aは、Bとの間で専属専任媒介契約を締結した場合、当該媒介契約締結日から7日以内 (休業日を含まない。)に、指定流通機構に甲住宅の所在等を登録しなければならない。
  3. Aは、甲住宅の評価額についての根拠を明らかにするため周辺の取引事例の調査をした場合、当該調査の実施についてBの承諾を得ていなくても、同調査に要した費用をBに請求することができる。
  4. AとBの間で専任媒介契約を締結した場合、Aは、法第34条の2第1項の規定に基づき交付すベき書面に、BがA以外の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買又は交換の契約を成立させたときの措置について記載しなければならない。
答え

【 4 】

解説

  1. 依頼者が建物状況調査を実施する者のあっせんを希望しなかった場合、あっせんがなかった旨の記載が必要である。
  2. 専属専任媒介契約を締結した宅建業者は、媒介契約の日から5日以内 (休業日は算入しない。)に、当該物件の所在等の所定の事項を、指定流通機構に登録しなければならない。媒介契約締結日から7 日以内に指定流通機構への登録が必要なのは、専属ではない専任媒介契約の場合である。
  3. 宅建業者は、国土交通大臣の定めた報酬の上限額を超えて報酬を受け取ることはできない。ただし、依頼者の特別の依頼による費用であれば、例外的にその費用を請求することができる。A は、依頼者Bの承諾を得ていない以上、 調査に要した費用を請求することはできない。
  4. 選択肢の通り

問題

宅地建物取引業者が媒介により既存建物の貸借の契約を成立させた場合、宅地建物取引業法第37条の規定により、当該貸借の契約当事者に対して交付すべき書面に必ず記載しなければならない事項の組合せはどれか。

  1. 瑕疵担保貴任の内容
  2. 当事者の氏名(法人にあっては、その名称)及び住所
  3. 建物の引渡しの時期
  4. 建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者双方が確認した事項

  1. a,b
  2. b,c
  3. b,d
  4. c,d
答え

【 2 】

解説

  1. 「貸借」の場合は、 37条書面の記載事項ではない。
  2. 記載しなければならない
  3. 記載しなければならない
  4. 「貸借」の場合は、37条書面の記載事項ではない。

問題

宅地建物取引業者間の取引における宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明及び重要事項を記載した書面(以下この問において「重要事項説明書」という。)の交付に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 建物の売買においては、売主は取引の対象となる建物(昭和56年6月1日以降に新築の工事に着手したものを除く。)について耐震診断を受けなければならず、また、その診断の結果を重要事項説明書に記載しなければならない。
  2. 建物の売買においては、その対象となる建物が未完成である場合は、重要事項説明書を交付した上で、宅地建物取引士をして説明させなければならない。
  3. 建物の売買においては、その建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結などの措置を講ずるかどうか、また、講ずる場合はその概要を重要事項説明書に記載しなければならない。
  4. 宅地の交換において交換契約に先立って交換差金の一部として30万円の預り金の授受がある場合、その預り金を受領しようとする者は、保全措置を講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合はその概要を重要事項説明書に記載しなければならない。
答え

【 3 】

解説

  1. 建物の売買・貸借の場合、昭和 56年6月1日より前に新築の工事に着工した建物について、耐震診断を受けたものであるときには、その内容を重要事項説明書に記載しなければならない。この耐震診断を受けることは義務付けられておらず、 耐震診断を受けていなくてもよい。
  2. 宅建業者間取引の場合には、重要事項説明書を交付しなければならないが、その内容を宅建士に説明させる必要はない。
  3. 選択肢の通り
  4. 支払金又は預り金として受領する額が50万円未満の場合は、「支払金又は預り金」に該当せず、重要事項説明書に記載する必要はない。

問題

宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 宅地建物取引業者Aが免許の更新の申請を行った場合において、免許の有効期間の満了の日までにその申請について処分がなされないときは、Aの従前の免許は、有効期間の満了によりその効力を失う。
  2. 甲県に事務所を設置する宅地建物取引業者B (甲県知事免許)が、乙県所在の宅地の売買の媒介をする場合、Bは国土交通大臣に免許換えの申請をしなければならない。
  3. 宅地建物取引業を営もうとする個人Cが、懲役の刑に処せられ、その刑の執行を終えた日から5年を経過しない場合、Cは免許を受けることができない。
  4. いずれも宅地建物取引士ではないDとEが宅地建物取引業者F社の取締役に就任した。Dが常勤、Eが非常勤である場合、F社はDについてのみ役員の変更を免許権者に届け出る必要がある。
答え

【 3 】

解説

  1. 宅建業者が免許の更新を申請した場合において、従前の免許の有効期間の満了日までに更新申請に対する処分がなされないときは、従前の免許は、 有効期間の満了後もその処分がなされるまでの間は、なお効力を有する。
  2. 免許換えの申請をする必要があるのは、宅建業者がその事務所を移転・新設・廃止などよる、一定の場合に該当するときに限られる。
  3. 選択肢の通り
  4. 宅建業者が法人である場合、その役員の氏名に変更があったときは、 免許権者に届け出なければならない。この「役員」については、常勤であるか非常勤であるかは関係ない。したがって、F社は、 取締役に就任したD及びEの双方について、役員の変更を免許権者に届け出る必要がある。

問題

宅地建物取引業者である売主Aが、宅地建物取引業者Bの媒介により宅地建物取引業者ではない買主Cと新築マンションの売買契約を締結した場合において、宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフに関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。

  1. AとCの間で、クーリング・オフによる契約の解除に関し、Cは契約の解除の書面をクーリング・オフの告知の日から起算して8日以内にAに到達させなければ契約を解除することができない旨の特約を定めた場合、当該特約は無効である。
  2. Cは、Bの事務所で買受けの申込みを行い、その3日後に、Cの自宅近くの喫茶店で売買契約を締結した場合、クーリング・オフによる契約の解除はできない。
  3. Cは、Bからの提案によりCの自宅で買受けの申込みを行ったが、クーリング・オフについては告げられず、その10日後に、Aの事務所で売買契約を締結した場合、クーリング・オフによる契約の解除はできない。
  4. クーリング・オフについて告げる書面には、Bの商号又は名称及び住所並びに免許証番号を記載しなければならない。

  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. なし
答え

【 2 】

解説

  1. クーリング・オフに関する特約は、申込者等に不利なものであれば、 無効となる。 クーリング・オフは、申込みの撤回等を行うことができる旨及びその申込みの撤回等を行う場合について書面で告げられた日から起算して8日以内に行わなければならず、申込みの撤回等は、申込者等がその書面を「発した時」に、その効力を生ずる。本肢の特約は、クーリング・オフの告知の日から起算して 8日以内にAに「到達させなければ」 契約を解除することができない旨を定めており、申込者Cに不利な内容となっているから、当該特約は無効である。
  2. クーリング・オフによる契約の解除をするためには、売主である宅建業者の「事務所等以外」の場所で「買受けの申込み」をした場合でなければならない。 そして、売主である宅建業者が他の宅建業者に対し、宅地・建物の売却につき代理又は媒介の依頼をした場合には、 代理又は媒介の依頼を受けた宅建業者の事務所等も、クーリング・オフができない「事務所等」に該当する。Cは、 Bの事務所で「買受けの申込み」を行っており、BはAの媒介業者であるから、 Bの事務所はクーリング・オフができない「事務所等」に該当する。よって、C は「事務所等」で「買受けの申込み」 をしている以上、その後に、自宅近くの喫茶店で売買契約を締結した場合であっても、クーリング・オフによる契約の解除はできない。
  3. クーリング・オフによる契約の解除をするためには、売主である宅建業者の「事務所等以外」の場所で買受けの申込みをした場合でなければならない。申込者等の自宅は、原則として「事務所等以外」の場所に該当するが、申込者等が、宅地・建物の売買契約に関する説明を受ける旨を申し出た場合には、 その申込者等の自宅又は勤務する場所は「事務所等」となり、クーリング・オフによる契約の解除はできない。Cは、 Bからの提案によってCの自宅で買受けの申込みを行ったにすぎず、Cの自宅は、原則どおり「事務所等以外」の場所に該当する。そして、クーリング・オフについて「告げられた日から起算して」8日を経過するまではクーリング・オフによる契約解除ができるところ、 Cはクーリング・オフについては告げられていない以上、10日後であってもクーリング・オフによる契約の解除をすることができる。
  4. クーリング・オフについて告げる書面には、買受けの申込みをした者又は買主の氏名等・住所、売主である宅建業者の商号又は名称・住所・免許証番号を記載しなければならない。したがって、BではなくAである。

問題

宅地建物取引業者である売主は、宅地建物取引業者ではない買主との間で、戸建住宅の売買契約(所有権の登記は当該住宅の引渡し時に行うものとする。)を締結した。この場合における宅地建物取引業法第41条又は第41条の2の規定に基づく手付金等の保全措置 (以下この問において「保全措置」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 当該住宅が建築工事の完了後で、売買代金が3,000万円であった場合、売主は、買主から手付金200万円を受領した後、当該住宅を引き渡す前に中間金300万円を受領するためには、手付金200万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができない。
  2. 当該住宅が建築工事の完了前で、売買代金が2,500万円であった場合、売主は、当該住宅を引き渡す前に買主から保全措置を講じないで手付金150万円を受領することができる。
  3. 当該住宅が建築工事の完了前で、売主が買主から保全措置が必要となる額の手付金を受領する場合、売主は、事前に、国土交通大臣が指定する指定保管機関と手付金等寄託契約を締結し、かつ、当該契約を証する書面を買主に交付した後でなければ、買主からその手付金を受領することができない。
  4. 当該住宅が建築工事の完了前で、売主が買主から保全措置が必要となる額の手付金等を受領する場合において売主が銀行との間で締結する保証委託契約に基づく保証契約は、建築工事の完了までの間を保証期間とするものでなければならない。
答え

【 1 】

解説

  1. 建築工事の完了後の物件(完成物件)について、自ら売主となる宅建業者が受領しようとする手付金等の額 (既に受領した手付金等の額も加える。)が代金の10%以下であり、かつ1,000 万円以下であるときは、保全措置は不要である。
    本肢では、3,000 万×10%= 300万円以下の手付金等の受領であれば、保全措置は不要となる。 本肢の売主は、買主から手付金200万円の受領後、当該住宅を引き渡す前に中間金300万円を受領している。保全措置を講じなければならない「手付金等」とは、契約の締結の日から当該物件の引渡しの日までに支払われるものをいうから、この中間金300万円も「手付金等」に含まれる。よって、売主は200万円+ 300万円=500万円の手付金等を受領しようとしており、代金の10%である 300万円を超えているため、保全措置を講じた後でなければ、中間金300万円を受領することができない。
  2. 建築工事の完了前の物件(未完成物件)について、自ら売主となる宅建業者が受領しようとする手付金等の額(既に受領した手付金等の額も加える。)が代金の5%以下であり、かつ1,000 万円以下であるときは、保全措置は不要である。
    本肢では、2,500万×5% =125万円以下の手付金等の受領であれば、保全措置は不要となるが、本肢の手付金は150万円であり、125万円を超えている。よって、売主は、当該住宅を引き渡す前に保全措置を講じなければ、手付金150万円を受領することができない。
  3. 工事完了前の物件(未完成物件) の売買の場合に利用することができる保全措置は、銀行等による保証と、保険会社による保証保険の2つである。指定保管機関による保管を利用することができるのは、 工事完了後の物件(完成物件)の場合のみである。
  4. 工事完了後の物件(完成物件)の売買の場合、保全措置として、銀行等による保証の方法を利用することができる。この保証契約の保証期間は、 当該宅地・建物の「引渡しまで」の期間である。

問題

宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合における宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、 誤っているものはどれか。なお、特に断りのない限り、当該建物を借りようとする者は宅地建物取引業者ではないものとする。

  1. 当該建物を借りようとする者が宅地建物取引業者であるときは、貸借の契約が成立するまでの間に重要事項を記載した書面を交付しなければならないが、その内容を宅地建物取引士に説明させる必要はない。
  2. 当該建物が既存の住宅であるときは、法第34条の2第1項第4号に規定する建物状況調査を実施しているかどうか、及ぴこれを実施している場合におけるその結果の概要を説明しなければならない。
  3. 台所、浴室、便所その他の当該建物の設備の整備の状況について説明しなければならない。
  4. 宅地建物取引士は、テレビ会議等のITを活用して重要事項の説明を行うときは、相手方の承諾があれば宅地建物取引士証の提示を省略することができる。
答え

【 4 】

解説

  1. 選択肢の通り
  2. 選択肢の通り
  3. 選択肢の通り
  4. 宅地・建物の貸借の場合、一定の事項を満たせば、重要事項説明の際にテレビ会議等のI Tを活用することができる。この場合、宅建士は、宅建士証を提示し、相手方が、 宅建士証を画面上で視認できたことを確認する必要があり、相手方の承諾があっても宅建士証の提示を省略することはできない。

問題

宅地建物取引業者Aが行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはいくつあるか。

  1. Aは、自ら売主として、建物の売買契約を締結するに際し、買主が手付金を持ち合わせていなかったため手付金の分割払いを提案し、買主はこれに応じた。
  2. Aは、建物の販売に際し、勧誘の相手方から値引きの要求があったため広告に表示した販売価格から100万円値引きすることを告げて勧誘し、売買契約を締結した。
  3. Aは、土地の売買の媒介に際し重要事項の説明の前に、宅地建物取引士ではないAの従業者をして媒介の相手方に対し、当該土地の交通等の利便の状況について説明させた。
  4. Aは、投資用マンションの販売に際し、電話で勧誘を行ったところ、勧誘の相手方から「購入の意思がないので二度と電話をかけないように」と言われたことから、電話での勧誘を諦め、当該相手方の自宅を訪問して勧誘した。

  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. 四つ
答え

【 2 】

解説

  1. 【違反する】 宅建業者は、手付金について貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為をしてはならない。「信用の供与をする」とは、手付の分割払いや、 手付の支払を猶予することを意味する。
  2. 【違反しない】 Aは、建物の販売に際して、勧誘の相手方から値引きの要求があったため、 それに応じて勧誘したに過ぎず、「信用の供与」(には該当しない。
  3. 【違反しない】 宅建業者は、宅建士をして、重要事項の説明をさせなければならないが、重要事項の説明の前に、宅建士ではない従業者に、土地の交通等の利便の状況について説明をさせても、重要事項の説明には該当しないことから、宅建業法の規定に違反しない。
  4. 【違反する】 宅建業者は、相手方等が契約を締結しない旨の意思(当該勧誘を引き続き受けることを希望しない旨の意思を含む。)を表示した場合には、当該勧誘を継続してはならない。

問題

次の記述のうち、宅地建物取引業の免許を要する業務が含まれるものはどれか。

  1. A社は、所有する土地を10区画にほぼ均等に区分けしたうえで、それぞれの区画に戸建住宅を建築し、複数の者に貸し付けた。
  2. B社は、所有するビルの一部にコンビニエンスストアや食堂など複数のテナントの出店を募集し、その募集広告を自社のホームページに掲載したほか、多数の事業者に案内を行った結果、出店事業者が決まった。
  3. C社は賃貸マンションの管理業者であるが、複数の貸主から管理を委託されている物件について、入居者の募集、貸主を代理して行う賃貸借契約の締結、入居者からの苦情・要望の受付、入居者が退去した後の清掃などを行っている。
  4. D社は、多数の顧客から、顧客が所有している土地に住宅や商業用ビルなどの建物を建設することを請け負って、その対価を得ている。
答え

【 3 】

解説

  1. 【含まれない】宅建業者が自ら貸主となる場合は、「宅地建物取引業」には該当せず、 宅建業法の規制を受けない。
  2. 【含まれない】1.の解説と同じ
  3. 【含まれる】C社は、貸主を代理して賃貸マンションの賃貸借契約の締結を行っていることから、貸借の代理・媒介をする行為を行っており、「宅地建物取引業」に該当する。
  4. 【含まれない】D社が建物の建設を請け負う行為は、 建設業に該当する。

問題

次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 宅地建物取引士が死亡した場合、その相続人は、死亡した日から30日以内に、その旨を当該宅地建物取引士の登録をしている都道府県知事に届け出なければならない。
  2. 甲県知事の登録を受けている宅地建物取引士は、乙県に所在する宅地建物取引業者の事務所の業務に従事しようとするときは、乙県知事に対し登録の移転の申請をし、乙県知事の登録を受けなければならない。
  3. 宅地建物取引士は、事務禁止の処分を受けたときは宅地建物取引士証をその交付を受けた都道府県知事に提出しなくてよいが、登録消除の処分を受けたときは返納しなければならない。
  4. 宅地建物取引士は、法第37条に規定する書面を交付する際、取引の関係者から請求があったときは、専任の宅地建物取引士であるか否かにかかわらず宅地建物取引士証を提示しなければならない。
答え

【 4 】

解説

  1. 宅建士が死亡した場合、その相続人は、死亡の事実を知った日から30 日以内に、その旨を当該宅建士の登録をしている都道府県知事に届け出なければならない。
  2. 登録の移転の申請は任意であって、義務ではない。
  3. 宅建士は、事務禁止の処分を受けたときは、速やかに、宅建士証をその交付を受けた都道府県知事に提出しなければならない。
  4. 選択肢の通り

問題

宅地建物取引業法に規定する営業保証金に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 宅地建物取引業者は、免許を受けた日から3月以内に営業保証金を供託した旨の届出を行わなかったことにより国土交通大臣又は都道府県知事の催告を受けた場合、当該催告が到達した日から1月以内に届出をしないときは、免許を取り消されることがある。
  2. 宅地建物取引業者に委託している家賃収納代行業務により生じた債権を有する者は、宅地建物取引業者が供託した営業保証金について、その債権の弁済を受けることができる。
  3. 宅地建物取引業者は、宅地建物取引業の開始後1週間以内に、供託物受入れの記載のある供託書の写しを添附して、営業保証金を供託した旨を免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
  4. 宅地建物取引業者は、新たに事務所を2か所増設するための営業保証金の供託について国債証券と地方債証券を充てる場合、地方債証券の額面金額が800万円であるときは、額面金額が200万円の国債証券が必要となる。
答え

【 1 】

解説

  1. 選択肢の通り
  2. 宅建業者が供託した営業保証金について、債権の弁済を受けることができるのは、当該宅建業者と宅建業に関して行った取引により生じた債権を有する者(宅建業者を除く。)に限られる。本肢のように、 宅建業者に委託している家賃収納代行業務により生じた債権は、「宅建業に関して行った取引により生じた債権」ではないから、営業保証金から当該債権の弁済を受けることはできない。
  3. 宅建業者は、営業保証金を主たる事務所の最寄りの供託所に供託し、 その旨を免許権者に届け出なければ、 事業を開始することができない。
  4. 新たに事務所を2か所増設する場合は、500万円×2か所分の1,000 万円の営業保証金を供託しなければならない。営業保証金は、金銭以外に、有価証券によっても供託することができるが、国債証券の場合は額面金額の100%が、地方債証券の場合は額面金額の90%が充当評価額となる。よって、地方債証券の額面金額が800万円であるときは、額面金額は800万円×90%= 720万円となるので、不足分である 280万円について、額面金額が280万円の国債証券が必要となる。

問題

宅地建物取引業保証協会(以下この問において「保証協会」という。)の社員である宅地建物取引業者Aに関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. Aは、保証協会の社員の地位を失った場合、Aとの宅地建物取引業に関する取引により生じた債権に関し権利を有する者に対し、6月以内に申し出るべき旨の公告をしなければならない。
  2. 保証協会は、Aの取引の相手方から宅地建物取引業に係る取引に関する苦情を受けた場合は、Aに対し、文書又は口頭による説明を求めることができる。
  3. Aは、保証協会の社員の地位を失った場合において、保証協会に弁済業務保証金分担金として150万円の納付をしていたときは、全ての事務所で営業を継続するためには、1週間以内に主たる事務所の最寄りの供託所に営業保証金として1,500万円を供託しなければならない。
  4. Aは、その一部の事務所を廃止したときは、保証協会が弁済業務保証金の還付請求権者に対し、一定期間内に申し出るべき旨の公告をした後でなければ、弁済業務保証金分担金の返還を受けることができない。
答え

【 2 】

解説

  1. 保証協会の社員が社員の地位を失ったときは、保証協会は、当該社員であった者に係る宅建業に関する取引により生じた債権に関して、弁済業務保証金の還付請求権を有する者に対し、 6か月以内に申し出るべき旨の公告をしなければならない。広告をするのはAではなく、保証協会である。
  2. 選択肢の通り
  3. 営業保証金の供託額は、主たる事務所の分が1,000万円、従たる事務所の分が1か所につき500万円である。そして、本肢のAは、弁済業務保証金分担金として保証協会に150万円を納付している二弁済業務保証金分担金の金額は、主たる事務所について60万円、従たる事務所1か所につき30万円であるから、 Aは、主たる事務所のほか、従たる事務所を3か所有していたことがわかる (60万円+30万円×3か所= 150万円)。よって、Aがすべての事業所で営業を継続するために必要な営業保証金の金額は、1,000万円+500万円×3か所=2,500万円となる。
  4. 保証協会の社員が一部の事務所を廃止した場合は、この公告をする必要はない。

問題

特定住宅瑕碗担保貴任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕庇担保貴任保険契約の締結に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 宅地建物取引業者は、自ら売主として新築住宅を販売する場合及び新築住宅の売買の媒介をする場合において、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う。
  2. 自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、その住宅を引き渡した日から3週間以内に、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保貴任保険契約の締結の状況について、宅地建物取引業の免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
  3. 自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、基準日に係る住宅販売瑕庇担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について届出をしなければ、当該基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結することができない。
  4. 住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結している宅地建物取引業者は、当該住宅を引き渡した時から10年間、住宅の構造耐力上主要な部分の瑕疵によって生じた損害についてのみ保険金を請求することができる。
答え

【 3 】

解説

  1. 宅建業者は、自ら売主として新築住宅を販売する場合には、住宅販売暇庇担保保証金の供託又は住宅販売暇癌担保責任保険契約の締結を行う義務を負うが、宅建業者が新築住宅の売買の媒介をする場合には、この義務を負わない。
  2. 自ら売主として新築住宅を宅建業者でない買主に引き渡した宅建業者は、基準日ごとに、当該基準日に係る住宅販売暇庇担保保証金の供託及び住宅販売暇庇担保貴任保険契約の締結の状況について、免許権者に届け出なければならない。届け出をすべき期間は、 基準日から3週間以内である。
  3. 選択肢の通り
  4. 住宅販売暇庇担保責任保険契約を締結している宅建業者は、当該住宅を引き渡した時から10年間、住宅の構造耐力上主要な部分及び損害及び雨水の浸入に影響がある部分の暇庇によって生じた損害について、保険金を請求することができる。「住宅の構造耐力上主要な部分の暇庇によって生じた損害についてのみ」ではない。

問題

住宅用家屋の所有権の移転登記に係る登録免許税の税率の軽減措置に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 個人が他の個人と共有で住宅用の家屋を購入した場合、当該個人は、その住宅用の家屋の所有権の移転登記について、床面積に自己が有する共有持分の割合を乗じたものが50㎡以上でなければ、この税率の軽減措置の適用を受けることができない。
  2. この税率の軽減措置は、登記の対象となる住宅用の家屋の取得原因を限定しており、交換を原因として取得した住宅用の家屋について受ける所有権の移転登記には適用されない。
  3. 所有権の移転登記に係る住宅用の家屋が耐火建築物の場合、築年数25年以内であっても、 耐震基準適合証明書により一定の耐震基準を満たしていることが証明されないときは、この税率の軽減措置の適用を受けることができない。
  4. この税率の軽減措置の適用を受けるためには、登記の申請書に、その家屋が一定の要件を満たす住宅用の家屋であることについての税務署長の証明書を添付しなければならない。
答え

【 2 】

解説

  1. 他の個人と共有で住宅用の家屋を購入したときであっても、共有持分の割合とは関係なく、家屋全体における床面積により判定する。
  2. 住宅用家屋の所有権の移転登記に係る登録免許税の税率の軽減措置は、 売買又は競落による取得に限って適用されるものである。
  3. 住宅用の家屋が耐火建築物の場合、当該家屋がその取得の日以前25年以内に建築されたものであること、又は、一定の耐震基準に適合するものであることのいずれかに該当すれば、この税率の軽減措置の適用を受けることができる。 よって、築年数25年以内であれば、耐震基準適合証明書により一定の建築基準を満たしていることの証明がなくとも、この税率の軽減措置の適用を受けることができる。
  4. この税率の軽減措置の適用を受けるためには、登記の申請書に、その家屋が一定の要件を満たす住宅用の家屋であることについての当該家屋の所在地の市町村長又は特別区の区長の証明書を添付しなければならない。

問題

不動産取得税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 不動産取得税は、不動産の取得があった日の翌日から起算して3月以内に当該不動産が所在する都道府県に申告納付しなければならない。
  2. 不動産取得税は不動産の取得に対して課される税であるので、家屋を改築したことにより当該家屋の価格が増加したとしても、新たな不動産の取得とはみなされないため、不動産取得税は課されない。
  3. 相続による不動産の取得については、不動産取得税は課されない。
  4. 一定の面積に満たない土地の取得については、不動産取得税は課されない。
答え

【 3 】

解説

  1. 不動産取得税の徴収は、普通徴収の方法によらなければならないとされており、 納税者が申告納付するのではない。普通徴収とは、都道府県が納税者に納税通知書を交付することによって、税金を徴収する方法である。
  2. 家屋を改築したことにより、当該家屋の価格が増加した場合には、当該改築をもって家屋の取得とみなして、 不動産取得税が課される。
  3. 選択肢の通り
  4. 不動産取得税は、課税標準が「―定の金額」に満たないものについては課税されないとされている。

問題

不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。

  1. 不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成されるが、これを最有効使用の原則という。
  2. 収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効な手法であるが、事業の用に供さない自用の不動産の鑑定評価には適用すべきではない。
  3. 鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、実際の鑑定評価に際しては、地域分析及び個別分析により把握した対象不動産に係る市場の特性等を適切に反映した手法をいずれか1つ選択して、適用すべきである。
  4. 限定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする鑑定評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさないことにより正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することとなる場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格のことをいい、民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、早期売却を前提として求められる価格が例としてあげられる。
答え

【 1 】

解説

  1. 選択肢の通り
  2. 収益還元法は、文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産以外のものには基本的にすべて適用すべきものであるとされている。
  3. 鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、実際の鑑定評価に際しては、地域分析及び個別分析により把握した対象不動産に係る市場の特性等を適切に反映した複数の鑑定評価の手法を適用すべきであるとされる。
  4. 本肢は特定価格の説明である。限定価格とは、市場性を有する不動産について、不動産と取得する他の不動産との併合又は不動産の一部を取得する際の分割等に基づき正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乗離することにより、市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値を適正に表示する価格をいう。

問題

独立行政法人住宅金融支援機構(以下この問において「機構」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

  1. 機構は、住宅の建設又は購入に必要な資金の貸付けに係る金融機関の貸付債権の譲受けを業務として行っているが、当該住宅の建設又は購入に付随する土地又は借地権の取得に必要な資金の貸付けに係る金融機関の貸付債権については、譲受けの対象としていない。
  2. 機構は、金融機関による住宅資金の供給を支援するため、金融機関が貸し付けた住宅ローンについて、住宅融資保険を引き受けている。
  3. 機構は、証券化支援事業(買取型)において、MBS (資産担保証券)を発行することにより、債券市場(投資家)から資金を調達している。
  4. 機構は、高齢者の家庭に適した良好な居住性能及び居住環境を有する住宅とすることを主たる目的とする住宅の改良(高齢者が自ら居住する住宅について行うものに限る。)に必要な資金の貸付けを業務として行っている。
答え

【 1 】

解説

  1. 当該住宅の建設又は購入に付随する土地又は借地権の取得に必要な資金の貸付けに係る金融機関の貸付債権についても、譲受けの対象としている。
  2. 選択肢の通り
  3. 選択肢の通り
  4. 選択肢の通り

問題

宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法(不動産の表示に関する公正競争規約を含む。)の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 新築分譲住宅について、価格Aで販売を開始してから3か月以上経過したため、価格Aから価格Bに値下げをすることとし、価格Aと価格Bを併記して、値下げをした旨を表示する場合、値下げ金額が明確になっていれば、価格Aの公表時期や値下げの時期を表示する必要はない。
  2. 土地上に古家が存在する場合に、当該古家が、住宅として使用することが可能な状態と認められる場合であっても、古家がある旨を表示すれば、売地と表示して販売しても不当表示に問われることはない。
  3. 新築分譲マンションの広告において、当該マンションの完成図を掲載する際に、敷地内にある電柱及び電線を消去する加工を施した場合であっても、当該マンションの外観を消費者に対し明確に示すためであれば、不当表示に問われることはない。
  4. 複数の売買物件を1枚の広告に掲載するに当たり、取引態様が複数混在している場合には、広告の下部にまとめて表示すれば、どの物件がどの取引態様かを明示していなくても不当表示に問われることはない。
答え

【 2 】

解説

  1. 過去の販売価格を比較対照価格とする二重価格表示は、過去の販売価格の公表時期及び値下げの時期を明示したものでなければならない。
  2. 土地取引において、当該土地上に古家、廃屋等が存在するときは、古家がある旨を表示すればよく、当該古家が住宅として使用することが可能な状態と認められる場合であっても、売地と表示して販売しても不当表示に間われない。
  3. 宅地又は建物の見取図、完成図又は完成予想図は、その旨を明示して用い、当該物件の周囲の状況について表示するときは、現況に反する表示をしてはならない。本肢では、新築分譲マンションの完成図を掲載する際に、敷地内にある電柱及び電線を消去する加工を施していることから、現況に反する表示をしており、不当表示に問われうる。
  4. 取引態様は、「売主」、「貸主」、「代理」又は「媒介(仲介)」の別をこれらの用語を用いて表示しなければならない。複数の売買物件を1枚の広告に掲載するに当たっては、どの物件がどの取引態様かを明示しなければならない。

問題

次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 建築着工統計(平成30年1月公表)によれば、平成29年の新設住宅着工戸数は前年比0.3%の増加だったが、新設住宅のうち、分譲住宅の着工戸数は前年比1.9%の減少となった。
  2. 平成28年度法人企業統計年報(平成29年9月公表)によれば、平成28年度における全産業の売上高は前年度に比べ1.7%増加したが、不動産業の売上高は9.1%減少した。
  3. 平成30年地価公示(平成30年3月公表)によれば、平成29年1月以降の1年間の地価変動率は、住宅地の全国平均では、昨年の横ばいから10年ぶりに上昇に転じた。
  4. 平成30年版土地白書(平成30年6月公表)によれば、土地取引について、売買による所有権移転登記の件数でその動向を見ると、平成29年の全国の土地取引件数は132万件となり、5年連続で減少した。
答え

【 3 】

解説

  1. 建築着工統計によれば、平成29 年の新設住宅着工戸数は前年比0.3%の減少だったが、新設住宅のうち、分譲住宅の着工戸数は前年比1.9%の増加となった。
  2. 平成28年度法人企業統計年報によれば、平成28年度における全産業の売上高は前年度に比べ1.7%増加し、不動産業の売上高も9.1%増加した。
  3. 選択肢の通り
  4. 平成30年版土地白書によれば、 土地取引について、売買による所有権移転登記の件数でその動向を見ると、 平成29年の全国の士地取引件数は132 万件となり、3年連続で増加している。

問題

土地に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。

  1. 山麓の地形の中で、地すべりによってできた地形は一見なだらかで、水はけもよく、住宅地として好適のように見えるが、末端の急斜面部等は斜面崩壊の危険度が高い。
  2. 台地の上の浅い谷は、豪雨時には一時的に浸水することがあり、現地に入っても気付かないことが多いが、住宅地としては注意を要する。
  3. 大都市の大部分は低地に立地しているが、この数千年の間に形成され、かつては湿地や旧河道であった地域が多く、地震災害に対して脆弱で、また洪水、高潮、津波等の災害の危険度も高い。
  4. 低地の中で特に災害の危険度の高い所は、扇状地の中の微高地、自然堤防、廃川敷となった旧天井川等であり、比較的危険度の低い所が沿岸部の標高の低いデルタ地域、旧河道等である。
答え

【 4 】

解説

  1. 選択肢の通り
  2. 選択肢の通り
  3. 選択肢の通り
  4. 低地の中で特に災害の危険度の高い所は、沿岸部の標高の低いデルタ地域、旧河道等であり、比較的危険度の低い所は、扇状地の中の微高地、自然堤防、廃川敷となった旧天井川等である。

問題

建築物の構造に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。

  1. 木造建物を造る際には、強度や耐久性において、できるだけ乾燥している木材を使用するのが好ましい。
  2. 集成木材構造は、集成木材で骨組を構成したもので、大規模な建物にも使用されている。
  3. 鉄骨構造は、不燃構造であり、耐火材料による耐火被覆がなくても耐火構造にすることができる。
  4. 鉄筋コンクリート構造は、耐久性を高めるためには、中性化の防止やコンクリートのひび割れ防止の注意が必要である。
答え

【 3 】

解説

  1. 木造は、乾燥しているほうが、強度があり耐久性に優れる。
  2. 集成木材とは、木材の板を重ね合わせて作った木材であり、強度に優れるため、集成木材で骨組を構成した集成木材構造は、体育館などの大規模な建物にも使用される。
  3. 鉄骨構造は、不燃構造ではあるが、耐火構造ではないため、耐火構造にするには耐火材料による耐火被覆が必要である。
  4. 鉄筋コンクリートが中性化すると、錆が発生し、コンクリートのひび割れを招くことから、鉄筋コンクリー ト構造においては、耐久性を高めるために、中性化の防止やコンクリートのひび割れ防止を注意する必要がある。

権利変動
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法令制限
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宅建業法
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税法その他
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