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第1問
Aは、Aが所有している甲土地をBに売却した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
  1. 甲土地を何らの権原なく不法占有しているCがいる場合、BがCに対して甲土地の所有権を主張して明渡請求をするには、甲土地の所有権移転登記を備えなければならない。
  2. Bが甲土地の所有権移転登記を備えていない場合には、Aから建物所有目的で甲土地を賃借して甲土地上にD名義の登記ある建物を有するDに対して、B は自らが甲土地の所有者であることを主張することができない。
  3. Bが甲土地の所有権移転登記を備えないまま甲土地をEに売却した場合、E は、甲土地の所有権移転登記なくして、Aに対して甲土地の所有権を主張することができる。
  4. Bが甲土地の所有権移転登記を備えた後に甲土地につき取得時効が完成した Fは、甲土地の所有権移転登記を備えていなくても、Bに対して甲土地の所有権を主張することができる。
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問題

答え

【  】

解説

問題

Aは、Aが所有している甲土地をBに売却した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

  1. 甲土地を何らの権原なく不法占有しているCがいる場合、BがCに対して甲土地の所有権を主張して明渡請求をするには、甲土地の所有権移転登記を備えなければならない。
  2. Bが甲土地の所有権移転登記を備えていない場合には、Aから建物所有目的で甲土地を賃借して甲土地上にD名義の登記ある建物を有するDに対して、B は自らが甲土地の所有者であることを主張することができない。
  3. Bが甲土地の所有権移転登記を備えないまま甲土地をEに売却した場合、E は、甲土地の所有権移転登記なくして、Aに対して甲土地の所有権を主張することができる。
  4. Bが甲土地の所有権移転登記を備えた後に甲土地につき取得時効が完成した Fは、甲土地の所有権移転登記を備えていなくても、Bに対して甲土地の所有権を主張することができる。
答え

【 1 】

解説

  1. 土地の不法占拠者は、無権利者であり、第三者にはあたらない。したがって、所有権移転登記を備える必要はない。
  2. 選択肢の通り
  3. 甲土地の所有権は、「A→B」「B→E」へと移転しており、AとEの間には対抗関係はない。したがって、EはAに対し、登記なくして甲土地の所有権を主張することができる。
  4. 不動産の時効取得者は、取得時効の進行中に原権利者から当該不動産の譲渡を受けその旨の移転登記を経由した者に対しては、登記がなくても、時効による所有権の取得を主張することができる(民法177条 判例)。

問題

AがBに甲土地を売却し、Bが所有権移転登記を備えた場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

  1. AがBとの売買契約をBの詐欺を理由に取り消した後、CがBから甲土地を買い受けて所有権移転登記を備えた場合、AC間の関係は対抗問題となり、Aは、いわゆる背信的悪意者ではないCに対して、登記なくして甲土地の返還を請求することができない。
  2. AがBとの売買契約をBの詐欺を理由に取り消す前に、Bの詐欺について悪意のCが、Bから甲土地を買い受けて所有権移転登記を備えていた場合、Aは Cに対して、甲土地の返還を請求することができる。
  3. Aの売却の意思表示に法律行為の目的及び取引上の社会通念に照らして重要な錯誤がある場合、Aに重大な過失がなければ、Aは、Aが取り消す前にBから甲土地を買い受けた悪意のCに対して、錯誤による当該意思表示の取消しを主張して、甲土地の返還を請求することができる。
  4. Aの売却の意思表示に法律行為の目的及び取引上の社会通念に照らして重要な錯誤がある場合、BがAに錯誤があることを過失なく知らなかったときにおいて、Aに重大な過失があったとしても、AはBに対して、錯誤による当該意思表示の取消しを主張して、甲土地の返還を請求することができる。
答え

【 4 】

解説

  1. 詐欺によって契約を取り消した者と取消し後に物権を取得した者との優劣は、 原則として、登記の先後によって決する(民法177条、判例)。したがって、Aは、取消し後に甲土地を取得し登記を備えた背信的悪意者ではないCに対して、所有権を対抗することができず、登記なくして甲土地の返還を請求することができない。
  2. 詐欺による意思表示の取消しは、善意の第三者に対抗することができない(民法96条3項)。したがって、Aは、詐欺について悪意のCに対して、詐欺による意思表示の取消しを対抗できるため、甲土地の返還を請求することができる。
  3. 意思表示は、法律行為の目的及び取引上の社会通念に照らして重要なものであるときは、意思表示を取り消すことができる(民法95条1項)。ただし、錯誤が表意者の重大な過失であった場合には、原則として、表意者は自らその取消しを主張できない(民法95条 3項)。そして、錯誤による意思表示の取消しは、善意かつ無過失の第三者に対抗することができない(民法95条4項)。したがって、重大な過失のないAは、悪意の第三者Cに対して、錯誤による意思表示の取消しを主張し、甲土地の返還を請求することができる。
  4. 錯誤が表意者の重大な過失であった場合には、原則として、表意者は自らその取消しを主張できない(民法95条 3項)。したがって、AはBに対して、錯誤による当該意思表示の取り消しを主張して、甲土地の返還を請求することはできない。

問題

事業者ではないAが所有し居住している建物につきAB間で売買契約を締結するに当たり、Aは建物引渡しから3か月以内に通知した場合に限り品質に関して契約不適合責任を負う旨の特約を付けたが、売買契約締結時点において当該建物の構造耐力上主要な部分の品質が契約の内容に適合せず(契約不適合)、Aはそのことを知っていたがBに告げず、 Bはそのことを知らなかった。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. Bが当該契約不適合の存在を建物引渡しから1年が経過した時に知ったとしても、当該契約不適合の存在を知った時から1年以内にその旨を売主に通知すれば、BはAに対して契約不適合責任を追及することができる。
  2. 引き渡された当該建物の構造耐力上主要な部分の品質が契約の内容に適合しない場合には、当該契約不適合がBの責めに帰すべき事由によるものであるか否かにかかわらず、Bは契約不適合を理由に売買契約を解除することができる。
  3. Bが契約不適合を理由にAに対して損害賠償請求をすることができるのは、 契約不適合を理由に売買契約を解除することができない場合に限られる。
  4. AB間の売買をBと媒介契約を締結した宅地建物取引業者Cが媒介していた場合には、BはCに対して契約不適合責任を追及することができる。
答え

【 1 】

解説

  1. 売主は。担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実及び自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない(民法572条)。契約不適合責任は、原則として、買主がその不適合の存在を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しなければ責任追及することができない(民法566条)。しかし、Aは契約不適合の存在を知りながらこれをBに告げていないため、契約不適合責任を免れることはできない。したがって、BはAに対して契約不適合責任を追及することができる。
  2. Bの責めに帰すべき事由によるときは契約を解除することができない。
  3. 買主は、契約を解除できる場合であっても損害賠償の請求をすることができる。
  4. 契約不適合責任は、売買の目的物につき、売主が負う責任である。したがって、売主ではないCに対して、Bは、契約不適合責任を追及することはできない。

問題

不法行為に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

  1. 放火によって家屋が滅失し、火災保険契約の被保険者である家屋所有者が当該保険契約に基づく保険金請求権を取得した場合、当該家屋所有者は、加害者に対する損害賠償請求金額からこの保険金額を、いわゆる損益相殺として控除しなければならない。
  2. 被害者は、不法行為によって損害を受けると同時に、同一の原因によって損害と同質性のある利益を既に受けた場合でも、その額を加害者の賠償すべき損害額から控除されることはない。
  3. 第三者が債務者を教唆して、その債務の全部又は一部の履行を不能にさせたとしても、当該第三者が当該債務の債権者に対して、不法行為責任を負うことはない。
  4. 名誉を違法に侵害された者は、損害賠償又は名誉回復のための処分を求めることができるほか、人格権としての名誉権に基づき、加害者に対し侵害行為の差止めを求めることができる。
答え

【 4 】

解説

  1. 損益相殺とは、不法行為によって損害を受けた者が、損害を受けたのと同じ原因により利益を受けた場合に、その利益を損害から控除することをいう。火災保険契約に基づく保険金請求権などにより得た損害保険金は、保険料支払いの対価として支払われるものであるため、 被保険者が不法行為により利益を得るものではない。したがって、保険金請求権により得た損害保険金は損益相殺として控除されるべき利益にはあたらない。
  2. 損益相殺は不法行為により受けた損害と同一の原因によって得た利益が、その損害と同質性を有する場合に認められる。したがって、その額を加害者の賠償すべき損害額から控除されることがある。
  3. 行為者を教唆した者は、共同行為者とみなして、共同不法行為者として、その損害を賠償する責任を負う(民法719条2項)。そして、 第三者が債務者を教唆してその債務の全部又は一部の履行を不能にして、債権者の権利行使を妨げ、これによって損害を生じさせた場合には、債権者は当該第三者に対して不法行為に基づく損害賠償請求をすることができる(判例)。
  4. 他人の名誉を段損した者に対しては、裁判所は、被害者の請求により、損害賠償に代えて、又は損害賠償とともに、名誉を回復するのに適当な処分を命ずることができる(民法723条)。また、名誉侵害の被害者は、人格権としての名誉権に基づき、加害者に対して、現に行われている侵害行為を排除し、又は将来生ずべき侵害を予防するため、侵害行為の差止めを求めることができる(判例)。

問題

次の1から4までの記述のうち、民法の規定及び判例並びに下記判決文によれば、誤っているものはどれか。

(判決文)
本人が無権代理行為の追認を拒絶した場合には、その後に無権代理人が本人を相続したとしても、無権代理行為が有効になるものではないと解するのが相当である。けだし、無権代理人がした行為は、本人がその追認をしなければ本人に対してその効力を生ぜず(民法113条1項)、本人が追認を拒絶すれば無権代理行為の効力が本人に及ばないことが確定し、追認拒絶の後は本人であっても追認によって無権代理行為を有効とすることができず、右追認拒絶の後に無権代理人が本人を相続したとしても、右追認拒絶の効果に何ら影響を及ぼすものではないからである。

  1. 本人が無権代理行為の追認を拒絶した場合、その後は本人であっても無権代理行為を追認して有効な行為とすることはできない。
  2. 本人が追認拒絶をした後に無権代理人が本人を相続した場合と、本人が追認拒絶をする前に無権代理人が本人を相続した場合とで、法律効果は同じである。
  3. 無権代理行為の追認は、別段の意思表示がないときは、契約の時にさかのぼってその効力を生ずる。ただし、第三者の権利を害することはできない。
  4. 本人が無権代理人を相続した場合、当該無権代理行為は、その相続により当然には有効とならない。
答え

【 2 】

解説

  1. 選択肢の通り
  2. 本人が追認拒絶をする前に無権代理人が単独で本人を相続した場合、無権代理行為は当然に有効となり、本人の資格で追認を拒絶することはできない(判例)。
  3. 選択肢の通り
  4. 選択肢の通り

問題

遺産分割に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

  1. 被相続人は、遺言によって遺産分割を禁止することはできず、共同相続人は、 遺産分割協議によって遺産の全部又は一部の分割をすることができる。
  2. 共同相続人は、既に成立している遺産分割協議につき、その全部又は一部を全員の合意により解除した上、改めて遺産分割協議を成立させることができる。
  3. 遺産に属する預貯金債権は、相続開始と同時に当然に相続分に応じて分割され、共同相続人は、その持分に応じて、単独で預貯金債権に関する権利を行使することができる。
  4. 遺産の分割は、共同相続人の遺産分割協議が成立した時から効力を生ずるが、第三者の権利を害することはできない。
答え

【 2 】

解説

  1. 被相続人は、遺言で、相続開始の時から5年を超えない期間を定めて、遺産の分割を禁止することができる(民法908条)。
  2. 選択肢の通り
  3. 共同相続された預貯金債権は、遺産分割の対象となり(判例)、相続開始と同時に相続分に応じて分割されることはない。
  4. 遺産の分割は、「相続開始の時」にさかのぽってその効力を生ずる(民法909条本文)。

問題

Aを売主、 Bを買主として甲建物の売買契約が締結された場合におけるB のAに対する代金債務(以下「本件代金債務」という。)に関する次の記述のうち、 民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

  1. Bが、本件代金債務につき受領権限のないCに対して弁済した場合、Cに受領権限がないことを知らないことにつきBに過失があれば、Cが受領した代金をAに引き渡したとしても、Bの弁済は有効にならない。
  2. Bが、Aの代理人と称するDに対して本件代金債務を弁済した場合、Dに受領権限がないことにつきBが善意かつ無過失であれば、Bの弁済は有効となる。
  3. Bが、Aの相続人と称するEに対して本件代金債務を弁済した場合、Eに受領権限がないことにつきBが善意かつ無過失であれば、Bの弁済は有効となる。
  4. Bは、本件代金債務の履行期が過ぎた場合であっても、特段の事情がない限り、 甲建物の引渡しに係る履行の提供を受けていないことを理由として、Aに対して代金の支払を拒むことができる。
答え

【 1 】

解説

  1. 受領権者以外の者に対してした弁済は、債権者がこれによって利益を受けた限度においてのみ、その効力を有する(民法479条)。したがって、Bに過失があっても、Cが受領した代金をAに弓は渡せば、Bの弁済は有効となる。
  2. 受領権者(債権者及び法令の規定又は当事者の意思表示によって弁済を受領する権限を付与された第三者をいう。以下同じ。)以外の者であって取引上の社会通念に照らして受領権者としての外観を有するものに対してした弁済は、その弁済をした者が善意であり、かつ、過失がなかったときに限り、その効力を有する(民法478条)。そして、代理人と称する者は、「受領権者以外の者であって取引上の社会通念に照らして受領権者としての外観を有するもの」にあたる(判例)。したがって、Bは、Dに受領権限がないことについて善意・無過失であれば、 Bの弁済は有効となる。
  3. 選択肢の通り。2.の解説と同じ
  4. 双務契約の当事者の一方は、相手方がその債務の履行(債務の履行に代わる損害賠償の債務の履行を含む。)を提供するまでは、自己の債務の履行を拒むことができる。ただし、相手方の債務が弁済期にないときは、この限りでない(民法533条)。したがって、Bは甲建物の引渡しに係る履行の提供を受けていないことを理由として、Aに対して、代金の支払いを拒むことができる。

問題

Aを注文者、Bを請負人とする請負契約(以下「本件契約」という。)が締結された場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

  1. 本件契約の目的物たる建物が契約の内容に適合しないためこれを建て替えざるを得ない場合には、AはBに対して当該建物の建替えに要する費用相当額の損害賠償を請求することができる。
  2. 本件契約の目的物たる事務所の用に供するコンクリート造の建物が契約の内容に適合しない場合、Aは、建物の引渡しの時から1年以内にその旨をBに通知しないときは、担保責任を追及できなくなる。
  3. 本件契約の目的が建物の増築である場合、Aの失火により当該建物が焼失し増築できなくなったときは、Bは本件契約に基づく未履行部分の仕事完成債務を免れる。
  4. Bが仕事を完成しない間は、AはいつでもBに対して損害を賠償して本件契約を解除することができる。
答え

【 2 】

解説

  1. 請負契約の目的物である建物に契約の内容の不適合があるためにこれを建て替えざるを得ない場合、注文者は、請負人に対し、建て替えに要する費用相当額の損害賠償を請求することができる(判例)。
  2. 注文者がその不適合を知った時から一年以内にその旨を請負人に通知しないときは、注文者は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、報酬の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない(民法637条1項)。「引渡しの時」ではない。
  3. 請負契約の目的たる工事が注文者の責めに帰すべき事由で完成不能になったときは、請負人は残債務を免れる(民法536条2項、判例)。
  4. 請負人が仕事を完成しない間は、注文者は、いつでも損害を賠償して契約の解除をすることができる(民法641条)。

問題

AがBに対して金銭の支払を求めて訴えを提起した場合の時効の完成猶予及び更新に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

  1. 訴えの提起後に当該訴えが取り下げられた場合には、時効の更新はされない。
  2. 訴えの提起後に当該訴えの却下の判決が確定した場合には、時効の更新はされない。
  3. 訴えの提起後に請求棄却の判決が確定した場合には、時効の更新はされない。
  4. 訴えの提起後に裁判上の和解が成立した場合には、時効の更新はされない。
答え

【 4 】

解説

  1. 訴えの提起後に訴えが取下げられた場合、訴えの取下げから6カ月が経過するまで時効の完成が猶予されるにとどまり更新されない(民法147条1項)。
  2. 1、と同じ
  3. 1、と同じ
  4. 裁判上の和解は、「確定判決と同一の効力を有するもの」(民法147条2項)にあたる。したがって、訴えの提起後に裁判上の和解が成立し権利が確定した場合には、時効が更新される。

問題

債務者Aが所有する甲土地には、債権者Bが一番抵当権(債権額2000万円)、債権者Cがニ番抵当権(債権額2,400万円)、債権者Dが三番抵当権(債権額3,000 万円)をそれぞれ有しているが、 BはDの利益のために抵当権の順位を譲渡した。 甲土地の競売に基づく売却代金が6,000万円であった場合、 Bの受ける配当額として、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 600万円
  2. 1,000万円
  3. 1,440万円
  4. 1,600万円
答え

【 1 】

解説

抵当権の譲渡がなかった場合、
売却代金 6,000万 - B 2,000万 - C 2,400万 = D 1,600万
となる。しかし、抵当権の順位を譲渡した場合、下記のようになる
売却代金 6,000万 - D 3,000万 - C 2,400万 = B 600万

問題

甲土地につき、期間を60年と定めて賃貸借契約を締結しようとする場合(以下「ケース①」という。)と、期間を15年と定めて賃貸借契約を締結しようとする場合(以下「ケース②」という。)に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 賃貸借契約が建物を所有する目的ではなく、資材置場とする目的である場合、 ケース①は期間の定めのない契約になり、ケース②では期間は15年となる。
  2. 賃貸借契約が建物の所有を目的とする場合、公正証書で契約を締結しなければ、ケース①の期間は30年となり、ケース②の期間は15年となる。
  3. 賃貸借契約が居住の用に供する建物の所有を目的とする場合、ケース①では契約の更新がないことを書面で定めればその特約は有効であるが、ケース②では契約の更新がないことを書面で定めても無効であり、期間は30年となる。
  4. 賃貸借契約が専ら工場の用に供する建物の所有を目的とする場合、ケース①では契約の更新がないことを公正証書で定めた場合に限りその特約は有効であるが、ケース②では契約の更新がないことを公正証書で定めても無効である。
答え

【 3 】

解説

  1. 借地借家法の「借地」に関する規定は、建物の所有を目的としない賃貸借契約には適用されず、民法のみが適用され、その期間は50年が上限となる(民法604条1項)。したがって、ケース①は、期間が50年となり、ケース②は、上限よりも短い期間を定めているので、定めの通り15年となる。
  2. 建物の所有を目的とする賃貸借契約には、借地借家法の規定が適用される。借地借家法では、借地権の存続期間は30年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする(借地借家法3条)。したがって、ケース①は、期間が60年となり、ケース②は、30年より短い期間を定めているので、期間が30 年となる。
  3. 存続期間を50年以上として借地権を設定する場合においては、契約の更新がないことを定めることができるが、この特約は、公正証書による等書面によってしなければならない(借地借家法22条)。したがって、ケース①は、期間を60年と定めているため、書面で定めれば契約の更新がないこととする特約は有効であるが、ケース②は、期間を15年と定めているため、契約の更新がないことを書面で定めても無効となり、 建物所有目的の賃貸借には借地借家法の適用があるため、2.の解説の通り、その期間を15年と定めても 30年となる(借地借家法3条)。
  4. 専ら事業の用に供する建物の所有を目的とし、かつ、存続期間を10年以上50年未満として借地権を設定する場合、公正証書によれば、契約の更新がない旨定めることができる(借地借家法23条)。したがって、ケース①は期間を60年と定めているため、 事業用定期借地権ではなく、長期の定期借地権となることから、公正証書等の書面で定めれば特約は有効となる(借地借家法22条)。また、ケース②は、契約の更新がないことを公正証書で定めれば事業用定期借地権として有効となる(借地借家法23条3項)。

問題

AがBに対し、A所有の甲建物を3年間賃貸する旨の契約をした場合における次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか(借地借家法第39条に定める取壊し予定の建物の賃貸借及び同法第40条に定める―時使用目的の建物の賃貸借は考慮しないものとする。)。

  1. AB間の賃貸借契約について、契約の更新がない旨を定めるには、公正証書による等書面によって契約すれば足りる。
  2. 甲建物が居住の用に供する建物である場合には、契約の更新がない旨を定めることはできない。
  3. AがBに対して、期間満了の3月前までに更新しない旨の通知をしなければ、 従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされるが、その期間は定めがないものとなる。
  4. Bが適法に甲建物をCに転貸していた場合、Aは、Bとの賃貸借契約が解約の申入れによって終了するときは、特段の事情がない限り、Cにその旨の通知をしなければ、賃貸借契約の終了をCに対抗することができない。
答え

【 4 】

解説

  1. 期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、契約の更新がないこととする旨を定めることができる(借地借家法38条1項)。そして、当該建物賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、定期建物賃貸借による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない(借地借家法38条2項)。したがって、AB間の賃貸借契約について、契約の更新がない旨を定めるには、公正証書による等書面によって契約するだけでは足りない。
  2. 期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、契約の更新がないこととする旨を定めることができる(借地借家法38条1項)。
  3. 期間の定めがある建物賃貸借において、当事者が期間の満了の1年前から6カ月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされるが、その期間は定めがないものとされる(借地借家法26条1項)。
  4. 建物の転貸借がされている場合において、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときは、建物の賃貸人は、建物の転借人にその旨の通知をしなければ、その終了を建物の転借人に対抗することができない(借地借家法34条1項)。したがって、Aは、Bとの賃貸借契約が解約の申入れによって終了するときは、Cにその旨の通知をしなければ、賃貸借契約の終了をCに対抗することができない。

問題

建物の区分所有等に関する法律(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 専有部分が数人の共有に属するときは、共有者は、集会においてそれぞれ議決権を行使することができる。
  2. 区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して議決権を行使することができる。
  3. 集会においては、規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて、管理者又は集会を招集した区分所有者の1人が議長となる。
  4. 集会の議事は、法又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数で決する。
答え

【 3 】

解説

  1. 専有部分が数人の共有に属するときは、共有者は、議決権を行使すべき者1人を定めなければならない(区分所有法40条)。共有者は、集会においてそれぞれ議決権を行使することができるわけではない。
  2. 区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して意見を述べることができる(区分所有法44条1項)となっており、意見を述べることはできるが、議決権の行使はできない。
  3. 選択肢の通り
  4. 集会の議事は、法又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の過半数で決する。

問題

不動産の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、 誤っているものはどれか。

  1. 登記の申請に係る不動産の所在地が当該申請を受けた登記所の管轄に属しないときは、登記官は、理由を付した決定で、当該申請を却下しなければならない。
  2. 所有権の登記名義人が相互に異なる土地の合筆の登記は、することができない。
  3. 登記官は、一筆の土地の一部が別の地目となったときであっても、職権で当該土地の分筆の登記をすることはできない。
  4. 登記の申請をする者の委任による代理人の権限は、本人の死亡によっては、 消滅しない。
答え

【 3 】

解説

  1. 選択肢の通り(不動産登記法25条本文1号)
  2. 選択肢の通り(不動産登記法41条3号)
  3. 登記官は、表題部所有者又は所有権の登記名義人から分筆の登記の申請がない場合であっても、一筆の土地の一部が別の地目となり、又は地番区域を異にするに至ったときは、職権で、その土地の分筆の登記をしなければならない(不登法39条2項)。
  4. 選択肢の通り不動産登記法17条1号)

問題

都市計画法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

  1. 高度地区は、用途地域内において市街地の環境を維持し、又は土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度又は最低限度を定める地区とされている。
  2. 特定街区については、都市計画に、建築物の容積率並びに建築物の高さの最高限度及び壁面の位置の制限を定めるものとされている。
  3. 準住居地域は、道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域とされている。
  4. 特別用途地区は、用途地域が定められていない土地の区域(市街化調整区域を除く。)内において、その良好な環境の形成又は保持のため当該地域の特性に応じて合理的な土地利用が行われるよう、制限すべき特定の建築物等の用途の概要を定める地区とされている。
答え

【 4 】

解説

  1. 選択肢の通り(都市計画法9条18項)
  2. 選択肢の通り(都市計画法8条3項2号)
  3. 選択肢の通り(都市計画法9条7項)
  4. 選択肢は、特定用途制限地域に関する記述である(都市計画法9条15項)。特別用途地区は、用途地域内の一定の地区における当該地区の特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護等の特別の目的の実現を図るため当該用途地域の指定を補完して定める地区である(都市計画法9条14項)。

問題

都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。ただし、許可を要する開発行為の面積については、条例による定めはないものとし、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。

  1. 準都市計画区域において、店舗の建築を目的とした4,000㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする者は、あらかじめ、都道府県知事の許可を受けなければならない。
  2. 市街化区域において、農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築を目的とした1,500㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする者は、都道府県知事の許可を受けなくてよい。
  3. 市街化調整区域において、野球場の建設を目的とした8,000㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする者は、あらかじめ、都道府県知事の許可を受けなければならない。
  4. 市街化調整区域において、医療法に規定する病院の建築を目的とした1,000㎡ の土地の区画形質の変更を行おうとする者は、都道府県知事の許可を受けなくてよい。
答え

【 1 】

解説

  1. 準都市計画区域においては、規模が3,000㎡未満の開発行為は許可が不要となる(都計法29条1項1号、施行令19条1項)。
  2. 市街化区域においては、農林漁業用建築物の建築のための開発行為は、 その規模が1,000㎡以上である場合、開発許可を受けなければならない(都計法29条 1項2号)。市街化区域以外の区域ならば開発許可が不要になる。
  3. 開発行為とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいう(都計法4条12項)。野球場は1ヘクタール(10,000㎡以上のものでなければ特定工作物にはあたらない。したがって、野球場の建設を目的とした8,000mの土地の区画形質の変更は、開発行為にはあたらないため、開発許可を受ける必要はない。
  4. 駅舎その他の鉄道の施設、図書館、公民館、変電所その他これらに類する公益上必要な建築物のうち開発区域及びその周辺の地域における適正かつ合理的な土地利用及び環境の保全を図る上で支障がないものとして政令で定める建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為については、開発許可は不要である(都市計画法29条1項3号)が、病院は入っていないため、開発許可が必要となる。さらに、市街化調整区域においては、一定規模未満の開発行為において開発許可が不要になるという定めがないため、小規模の開発であっても開発許可が必要になる。

問題

建築基準法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

  1. 特定行政庁は、緊急の必要がある場合においては、建築基準法の規定に違反した建築物の所有者等に対して、仮に、当該建築物の使用禁止又は使用制限の命令をすることができる。
  2. 地方公共団体は、条例で、津波、高潮、出水等による危険の著しい区域を災害危険区域として指定することができ、当該区域内における住居の用に供する建築物の建築の禁止その他建築物の建築に関する制限で災害防止上必要なものは当該条例で定めることとされている。
  3. 防火地域内にある看板で建築物の屋上に設けるものは、その主要な部分を不燃材料で造り、又はおおわなければならない。
  4. 共同住宅の住戸には、非常用の照明装置を設けなければならない。
答え

【 4 】

解説

  1. 選択肢の通り(建築基準法9条7項)
  2. 選択肢の通り(建築基準法39条)
  3. 選択肢の通り(建築基準法第64条)
  4. 階数が3以上で延べ面積が500㎡を超える建築物の居室等で照明装置の設置を通常要する部分には,非常用の照明装置を設けなければならない(施行令126条の4第1項)。 しかし,以下のいずれかに該当する建築物又は建築物の部分については、この限りではない。
    • 一戸建の住宅又は長屋若しくは共同住宅の住戸
    • 病院の病室、下宿の宿泊室又は寄宿舎の寝室その他これらに類する居室
    • 学校等
    • 避難階又は避難階の直上階若しくは直下階の居室で避難上支障がないものその他これらに類するものとして国土交通大臣が定めるもの

問題

建築基準法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 第一種低層住居専用地域内においては、延べ面積の合計が60㎡であって、居住の用に供する延べ面積が40㎡、クリーニング取次店の用に供する延べ面積が 20㎡である兼用住宅は、建築してはならない。
  2. 工業地域内においては、幼保連携型認定こども園を建築することができる。
  3. 都市計画において定められた建蔽率の限度が10分の8とされている地域外で、かつ、防火地域内にある準耐火建築物の建蔽率については、都市計画において定められた建蔽率の数値に10分の1を加えた数値が限度となる。
  4. 地方公共団体は、その敷地が袋路状道路にのみ接する一戸建ての住宅について、条例で、その敷地が接しなければならない道路の幅員に関して必要な制限を付加することができる。
答え

【 2 】

解説

  1. 以下の要件を満たせば、第一種低層住居専用地域内であっても建築することができる。
    • 延べ面積の2分の1以上が居住用
    • 店舗の用途に供する部分の床面積の合計が50㎡以内
    • 理髪店、美容院、クリーニング取次店、質屋、貸衣装屋、貸本屋その他これらに類するサービス業
  2. 幼保連携型認定こども園は保育園と同じ扱いとなり、すべての用途地域で建築することができる。
  3. 選択肢は、防火地域内にある耐火建築物等についての記述である。防火地域内の準耐火建築物には加算できない。
  4. 地方公共団体は、その敷地が袋路状道路にのみ接する建築物で、延べ面積が150㎡を超える場合、条例で建築物と道路との関係に関して必要な制限を付加することができるが、この対象から一戸建ての住宅は除かれている(建基法43条3項5号)。

問題

宅地造成等規制法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。

  1. 宅地造成工事規制区域外において行われる宅地造成に関する工事については、造成主は、工事に着手する日の14日前までに都道府県知事に届け出なければならない。
  2. 宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事の許可を受けた者は、国土交通省令で定める軽微な変更を除き、当該許可に係る工事の計画の変更をしようとするときは、遅滞なくその旨を都道府県知事に届け出なければならない。
  3. 宅地造成工事規制区域の指定の際に、当該宅地造成工事規制区域内において宅地造成工事を行っている者は、当該工事について都道府県知事の許可を受ける必要はない。
  4. 都道府県知事は、宅地造成に伴い災害が生ずるおそれが大きい市街地又は市街地となろうとする土地の区域であって、宅地造成に関する工事について規制を行う必要があるものを、造成宅地防災区域として指定することができる。
答え

【 3 】

解説

  1. 宅地造成工事規制区域外において行われる宅地造成に関する工事については、都道府県知事に届け出る必要がない。
  2. 宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事の許可を受けた者は、国土交通省令で定める軽微な変更を除き、当該許可に係る工事の計画の変更をしようとするときは、都道府県知事の許可を受けなければならない(宅地造成等規制法12条1項本文)。
  3. 宅地造成工事規制区域の指定の際、当該宅地造成工事規制区域内において行われている宅地造成に関する工事の造成主は、その指定があつた日から21日以内に、国土交通省令で定めるところにより、当該工事について都道府県知事に届け出なければならない(宅地造成等規制法15条1項)。
  4. 宅地造成に伴う災害で相当数の居住者その他の者に危害を生ずるものの発生のおそれが大きい一団の造成宅地の区域であつて政令で定める基準に該当するものを、造成宅地防災区域として指定することができる(宅地造成等規制法20条1項)。選択肢は、宅地造成工事規制区域に関する記述である(宅地造成等規制法3条1項)。

問題

土地区画整理法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

  1. 仮換地の指定があった日後、土地区画整理事業の施行による施行地区内の土地及び建物の変動に係る登記がされるまでの間は、登記の申請人が確定日付のある書類によりその指定前に登記原因が生じたことを証明した場合を除き、施行地区内の土地及び建物に関しては他の登記をすることができない。
  2. 施行者が個人施行者、土地区画整理組合、区画整理会社、市町村、独立行政法人都市再生機構又は地方住宅供給公社であるときは、その換地計画について都道府県知事の認可を受けなければならない。
  3. 個人施行者以外の施行者は、換地計画を定めようとする場合においては、その換地計画を2週間公衆の縦覧に供しなければならない。
  4. 換地処分の公告があった場合においては、換地計画において定められた換地は、その公告があった日の翌日から従前の宅地とみなされ、換地計画において換地を定めなかった従前の宅地について存する権利は、その公告があった日が終了した時において消滅する。
答え

【 1 】

解説

  1. 換地処分の公告があった日後においては、施行地区内の土地及び建物に関しては、前項に規定する登記がされるまでは、他の登記をすることができない。但し、登記の申請人が確定日付のある書類によりその公告前に登記原因が生じたことを証明した場合においては、この限りでない(区画法107条3項)。
  2. 選択肢の通り(土地区画整理法86条1項)
  3. 選択肢の通り(土地区画整理法88条2項)
  4. 選択肢の通り(土地区画整理法104条1項)

問題

農地に関する次の記述のうち、農地法(以下この問において「法」という。) の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 耕作目的で原野を農地に転用しようとする場合、法第4条第1項の許可は不要である。
  2. 金融機関からの資金借入れのために農地に抵当権を設定する場合、法第3条第1項の許可が必要である。
  3. 市街化区域内の農地を自家用駐車場に転用する場合、法第4条第1項の許可が必要である。
  4. 砂利採取法による認可を受けた採取計画に従って砂利採取のために農地を一時的に貸し付ける場合、法第5条第1項の許可は不要である。
答え

【 1 】

解説

  1. 農地法4条1項の許可を必要とするのは、農地を農地以外のものに転用する場合である (農地法4条1項本文)。
  2. 農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可を受けなければならない(農地法3条1項本文)。 抵当権は、使用及び収益を目的とする権利ではない。したがって、抵当権を設定する場合、農地法3条1項の許可を受ける必要はない。
  3. 農地を農地以外のものに転用する場合、原則として、農地法4条の許可が必要である(農地法4条1項本文)。しかし、市街化区域内においては、あらかじめ農業委員会に届け出れば、農地法4条の許可は不要となる(農地法4条1項但書7号)。
  4. 砂利採取法による認可を受けた砂利採取計画に従って砂利を採取するために農地を一時的に貸し付ける場合、農地法5条1項の許可が不要となる例外規定はない(農地法5条1項但書参照)。

問題

国土利用計画法第23条の届出(以下この問において「事後届出」という。) に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 宅地建物取引業者Aが、自己の所有する市街化区域内の2,000㎡の土地を、個人B、個人Cに1,000㎡ずつに分割して売却した場合、B、 Cは事後届出を行わなければならない。
  2. 個人Dが所有する市街化区域内の3,000㎡の土地を、個人Eが相続により取得した場合、Eは事後届出を行わなければならない。
  3. 宅地建物取引業者Fが所有する市街化調整区域内の6,000㎡の一団の土地を、 宅地建物取引業者Gが一定の計画に従って、3,000㎡ずつに分割して購入した場合、Gは事後届出を行わなければならない。
  4. 甲市が所有する市街化調整区域内の12,000㎡の土地を、宅地建物取引業者H が購入した場合、Hは事後届出を行わなければならない。
答え

【 3 】

解説

  1. 市街化区域にあっては、2,000㎡未満の場合には届出は不要である(国土利用計画法23条2項1 号イ)。
  2. 相続による土地の取得は、土地売買等の契約に該当しない。したがって、事後届出は不要である。
  3. 市街化調整区域内において、5,000㎡以上の一団の土地に関する権利を対価を得て移転又は設定する契約を締結した場合には、権利取得者は、事後届出を行わなければならない(国土法23条2項1号ロ)。
  4. 当事者の一方又は双方が国等である場合その他政令で定める場合、事後届出は不要である(国土利用計画法23条2項3号)。

問題

個人が令和元年(平成31年)中に平成31年1月1日において所有期間が、10年を超える居住用財産を譲渡した場合のその譲渡に係る譲渡所得の課税に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

  1. その譲渡について収用交換等の場合の譲渡所得等の5,000万円特別控除の適用を受ける場合であっても、その特別控除後の譲渡益について、居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例の適用を受けることができる。
  2. 居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例は、その個人が平成29年において既にその特例の適用を受けている場合であっても、令和元年(平成31年)中の譲渡による譲渡益について適用を受けることができる。
  3. 居住用財産の譲渡所得の3,000万円特別控除は、その個人がその個人と生計をーにしていない孫に譲渡した場合には、適用を受けることができない。
  4. その譲渡について収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例の適用を受ける場合には、その譲渡があったものとされる部分の譲渡益について、居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例の適用を受けることができない。
答え

【 2 】

解説

  1. 選択肢の通り
  2. 居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例は、当該個人がその年の前年又は前々年において既にこの項の規定の適用を受けているは適用されない(租特法31条の3第1項)。
  3. 居住用財産の譲渡所得の3,000万円特別控除は,当該居住用建物を配偶者、直系血族、生計を一にしている親族に譲渡した場合,適用を受けることはできない(租税特別措置法35条)。
  4. 「収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例」は,「居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」との併用適用が認められていない。

問題

固定資産税に関する次の記述のうち、地方税法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 居住用超高層建築物(いわゆるタワーマンション)に対して課する固定資産税は、当該居住用超高層建築物に係る固定資産税額を、各専有部分の取引価格の当該居住用超高層建築物の全ての専有部分の取引価格の合計額に対する割合により按分した額を、各専有部分の所有者に対して課する。
  2. 住宅用地のうち、小規模住宅用地に対して課する固定資産税の課税標準は、 当該小規模住宅用地に係る固定資産税の課税標準となるべき価格の3分の1の額とされている。
  3. 固定資産税の納期は、他の税目の納期と重複しないようにとの配慮から、4月、 7月、12月、2月と定められており、市町村はこれと異なる納期を定めることはできない。
  4. 固定資産税は、固定資産の所有者に対して課されるが、質権又は100年より永い存続期間の定めのある地上権が設定されている土地については、所有者ではなくその質権者又は地上権者が固定資産税の納税義務者となる。
答え

【 4 】

解説

  1. 居住用超高層建築物(いわゆるタワーマンション)に対して課する固定資産税は、当該居住用超高層建築物に係る固定資産税額に、階層別専有床面積補正率を反映して計算する(地方税法352条2項)。
  2. 住宅用地のうち、小規模住宅用地に対して課する固定資産税の課税標準は、当該小規模住宅用地に係る固定資産税の課税標準となるべき価格の6分の1の額となる(地方税法349条の3の2第2項)。
  3. 固定資産税の納期は、4月、7月、12月及び2月中において、当該市町村の条例で定める。ただし、特別の事情がある場合においては、これと異なる納期を定めることができる(地方税法362条1項)。
  4. 選択肢の通り(地方税法343条1項)

問題

地価公示法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 都市及びその周辺の地域等において、土地の取引を行う者は、取引の対象土地から最も近傍の標準地について公示された価格を指標として取引を行うよう努めなければならない。
  2. 標準地は、都市計画区域外や国土利用計画法の規定により指定された規制区域内からは選定されない。
  3. 標準地の正常な価格とは、土地について、自由な取引が行われるとした場合におけるその取引(一定の場合を除く。)において通常成立すると認められる価格をいい、当該土地に関して地上権が存する場合は、この権利が存しないものとして通常成立すると認められる価格となる。
  4. 土地鑑定委員会は、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が特に良好と認められる一団の土地について標準地を選定する。
答え

【 3 】

解説

  1. 都市及びその周辺の地域等において、土地の取引を行う者は、取引の対象土地に類似する利用価値を有すると認められる標準地について公示された価格を指標として取引を行うよう努めなければならない(地価公示法1条の2)。
  2. 土地鑑定委員会は、都市計画法に規定する都市計画区域その他の土地取引が相当程度見込まれるものとして国土交通省令で定める区域内の標準地について、毎年一回、国土交通省令で定めるところにより、二人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査し、必要な調整を行つて、一定の基準日における当該標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定し、これを公示するものとする。(地価公示法2条)。したがって、都市計画区域外から選定することもできる。
  3. 選択肢の通り(地価公示法2条2項)
  4. 標準地は、土地鑑定委員会が、国土交通省令で定めるところにより、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が通常と認められる一団の土地について選定するものとする(地価公示法3条)。

問題

宅地建物取引業法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 宅地建物取引業者は、自己の名義をもって、他人に、宅地建物取引業を営む旨の表示をさせてはならないが、宅地建物取引業を営む目的をもってする広告をさせることはできる。
  2. 宅地建物取引業とは、宅地又は建物の売買等をする行為で業として行うものをいうが、建物の一部の売買の代理を業として行う行為は、宅地建物取引業に当たらない。
  3. 宅地建物取引業の免許を受けていない者が営む宅地建物取引業の取引に、宅地建物取引業者が代理又は媒介として関与していれば、当該取引は無免許事業に当たらなt、。
  4. 宅地建物取引業者の従業者が、当該宅地建物取引業者とは別に自己のために免許なく宅地建物取引業を営むことは、無免許事業に当たる。
答え

【 4 】

解説

  1. 宅地建物取引業者は、自己の名義をもつて、他人に、宅地建物取引業を営む旨の表示をさせ、又は宅地建物取引業を営む目的をもつてする広告をさせてはならない(宅地建物取引業法13条2項)。
  2. 宅建業とは,宅地若しくは建物(建物の一部を含む。以下同じ。)の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うものをいう(宅地建物取引業法2条2号)。
  3. 宅地建物取引業の免許を受けない者は、宅地建物取引業を営んではならず(宅地建物取引業法 12条1項)、無免許事業にあたる。
  4. 選択肢の通り

問題

宅地建物取引業法に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。 なお、取引の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。

  1. 宅地建物取引業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物についての自ら売主となる売買契約を締結してはならないが、当該売買契約の予約を行うことはできる。
  2. 宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の契約不適合を担保すべき責任に関し、取引の相手方が同意した場合に限り、損害賠償の請求期間を当該宅地又は建物の引渡しの日から1年とする特約を有効に定めることができる。
  3. 宅地建物取引業者は、いかなる理由があっても、その業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない。
  4. 宅地建物取引業者は、宅地建物取引業に係る契約の締結の勧誘をするに際し、 その相手方に対し、利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為をしてはならない。

  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. なし
答え

【 1 】

解説

  1. 宅地建物取引業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主となる売買契約 (予約を含む。)を締結してはならない(宅地建物取引業法33条の2)。
  2. 宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、その目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、買主に不利となる特約をしてはならない(宅地建物取引業法40条1項)。したがって、相手方が同意した場合であっても無効となる。
  3. 宅地建物取引業者は、正当な理由がある場合でなければ、その業務上取り扱つたことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない。宅地建物取引業を営まなくなつた後であつても、また同様とする(宅地建物取引業法45条)。したがって、正当な理由がある場合は、業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしても守秘義務に違反しない。
  4. 選択肢の通り(宅地建物取引業法47条の2第1項)

問題

宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合における宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。

  1. 当該建物が住宅の品質確保の促進等に関する法律第5条第1項に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨を説明しなければならない。
  2. 当該建物が既存の建物であるときは、既存住宅に係る住宅の品質確保の促進等に関する法律第6条第3項に規定する建設住宅性能評価書の保存の状況について説明しなければならない。
  3. 当該建物が既存の建物である場合、石綿使用の有無の調査結果の記録がないときは、石綿使用の有無の調査を自ら実施し、その結果について説明しなければならない。
  4. 当該建物が建物の区分所有等に関する法律第2条第1項に規定する区分所有権の目的であるものであって、同条第3項に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときは、その内容を説明しなければならない。
答え

【 4 】

解説

  1. 住宅の品質確保の促進等に関する法律第5条第1項に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であることを説明しなければならないのは、建物の売買の場合に限られる(宅地建物取引35条1項14号、同法施行規則16条の4の3第6号)。
  2. 貸借の媒介の場合、既存住宅に係る住宅の品質確保の促進等に関する法律第6条第3項に規定する建設住宅性能評価書の保存の状況について説明は必要ない。1.の解説と同じ。
  3. 建物の売買、賃借どちらの場合であっても、当該建物について、石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているときは、その内容を説明しなければならない(宅地建物取引業法35条1項14号、同法施行規則16条の4の3第4号)。調査結果の記録がないときは、説明する必要はない。
  4. 選択肢の通り(宅地建物取引業法35条1項6号、同法施行規則16条の2第3号)

問題

宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に基づく監督処分及び罰則に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。

  1. 宅地建物取引業者A(国土交通大臣免許)が甲県内における業務に関し、法第37条に規定する書面を交付していなかったことを理由に、甲県知事がAに対して業務停止処分をしようとするときは、あらかじめ、内閣総理大臣に協議しなければならない。
  2. 乙県知事は、宅地建物取引業者B(乙県知事免許)に対して指示処分をしようとするときは、聴聞を行わなければならず、聴聞の期日における審理は、公開により行わなければならない。
  3. 丙県知事は、宅地建物取引業者C(丙県知事免許)が免許を受けてから1年以内に事業を開始しないときは、免許を取り消さなければならない。
  4. 宅地建物取引業者D(丁県知事免許)は、法第72条第1項の規定に基づき、 丁県知事から業務について必要な報告を求められたが、これを怠った。この場合、 Dは50万円以下の罰金に処せられることがある。

  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. 四つ
答え

【 3 】

解説

  1. 免許権者が国土交通大臣であっても、業務地の都道府県知事が指示処分又は業務停止処分をする場合は、あらかじめ、内閣総理大臣に協議する必要はない。内閣総理大臣との協議が必要となるのは、国土交通大臣が監督処分をする場合に限られる(宅地建物取引業法71条の2第1項)。
  2. 選択肢の通り(宅地建物取引業法69条1項、2項、16条の15第5項)
  3. 選択肢の通り(宅地建物取引業法66条1項6号)
  4. 選択肢の通り(宅地建物取引業法72条1項、83条1項5号)

問題

宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはいくつあるか。

  1. 建築基準法第6条第1項に基づき必要とされる確認を受ける前において、建築工事着手前の賃貸住宅の貸主から当該住宅の貸借の媒介を依頼され、取引態様を媒介と明示して募集広告を行った。
  2. ー団の宅地の売買について、数回に分けて広告する際に、最初に行った広告以外には取引態様の別を明示しなかった。
  3. 建物の貸借の媒介において、依頼者の依頼によらない通常の広告を行い、国土交通大臣の定める報酬限度額の媒介報酬のほか、当該広告の料金に相当する額を受領した。
  4. 建築工事着手前の分譲住宅の販売において、建築基準法第6条第1項に基づき必要とされる確認を受ける前に、取引態様を売主と明示して当該住宅の広告を行った。

  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. 四つ
答え

【 4 】

解説

  1. 違反する 宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要とされる許可、確認その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあつた後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない(宅地建物取引業法33条)。貸借の媒介における広告も規制対象となる。
  2. 違反する 最初に行った広告に限らず,それぞれの広告のつど取引態様の別を明示しなければならない。
  3. 違反する 依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額については,報酬額とは別に受領することができる(報酬額告示第9)。依頼者の依頼によらない通常の広告の料金は,報酬額とは別に受領することができない。
  4. 違反する A.の解説と同じ

問題

宅地建物取引業者Aが、 BからB所有の既存のマンションの売却に係る媒介を依頼され、 Bと専任媒介契約(専属専任媒介契約ではないものとする。)を締結した。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

  1. Aは、専任媒介契約の締結の日から7日以内に所定の事項を指定流通機構に登録しなければならないが、その期間の計算については、休業日数を算入しなければならない。
  2. AがBとの間で有効期間を6月とする専任媒介契約を締結した場合、その媒介契約は無効となる。
  3. Bが宅地建物取引業者である場合、Aは、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況の報告をする必要はない。
  4. AがBに対して建物状況調査を実施する者のあっせんを行う場合、建物状況調査を実施する者は建築士法第2条第1項に規定する建築士であって国土交通大臣が定める講習を修了した者でなければならない。

  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. 四つ
答え

【 1 】

解説

  1. 休業日数は算入せずに計算する。
  2. 依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買又は交換の媒介又は代理を依頼することを禁ずる媒介契約(以下「専任媒介契約」という。)の有効期間は、三月を超えることができない。これより長い期間を定めたときは、その期間は、三月とする。(宅地建物取引業法34条の2第3項)。したがって、媒介契約が無効となるわけではない。
  3. 専任媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、依頼者に対し、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況を二週間に一回以上(依頼者が当該宅地建物取引業者が探索した相手方以外の者と売買又は交換の契約を締結することができない旨の特約を含む専任媒介契約にあつては、一週間に一回以上)報告しなければならない(宅地建物取引業法34条の2第9項)。そして、媒介契約に関する規制については、宅地建物取引業者相互間の取引についても適用される。
  4. 選択肢の通り(宅地建物取引業法34条の2第1項4号、規則15条の8第1項)

問題

宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)が受け取ることのできる報酬額に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれは、誤っているものはどれか。なお、この問において報酬額に含まれる消費税等相当額は税率10%で計算するものとする。

  1. 宅地(代金200万円。消費税等相当額を含まない。)の売買の代理について、通常の売買の代理と比較して現地調査等の費用が8万円(消費税等相当額を含まない。)多く要した場合、売主Bと合意していた場合には、AはBから 308,000円を上限として報酬を受領することができる。
  2. 事務所(1か月の借賃110万円。消費税等相当額を含む。)の貸借の媒介について、Aは依頼者の双方から合計で110万円を上限として報酬を受領することができる。
  3. 既存住宅の売買の媒介について、Aが売主Cに対して建物状況調査を実施する者をあっせんした場合、AはCから報酬とは別にあっせんに係る料金を受領することはできない。
  4. 宅地(代金200万円。消費税等相当額を含まない。)の売買の媒介について、 通常の売買の媒介と比較して現地調査等の費用を多く要しない場合でも、売主 Dと合意していた場合には、AはDから198,000円を報酬として受領することができる。
答え

【 4 】

解説

  1. 媒介報酬限度額は、以下の規定により算出する。
    • 400万円超の物件:3%+6
    • 200万円超400万円以下の物件:4%+2
    • 200万円以下の物件:5%
    媒介報酬限度額は、200万×5%=10万円となる。
    代理の報酬限度額は、媒介の場合の報酬額を2倍することができ(報酬額告示第七、第八)、代理の報酬限度額は、10万×2=20万となる。
    したがって、報酬限度額は、(20万+8万)×1.1(消費税)=30,8000 となる。
  2. 宅建業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額(消費税等を含む。)の合計額は、当該宅地又は建物の借賃(消費税等を含まない。)の1月分の1.1倍に相当する金額以内とする(報酬告示第4)。したがって、合計で110万円を上限として報酬を受領することができる。
  3. 報酬限度額を超えて、受領することができるのは、依頼者の依頼によって行う広告料金や依頼者の特別の依頼による特別の費用に限られる。
  4. 空家等の売買又は交換の媒介における特例は、通常の売買又は交換の媒介と比較して現地調査等の費用を要するものが対象となる(報酬告示第7)。通常の売買又は交換の媒介と比較して現地調査等の費用を多く要しない場合、空家等の売買又は交換の媒介における特例は適用されない。選択肢は、代金200万円の宅地の売買の媒介であることから、 200万円×5 %= 10万円と消費税等1万円の合計である11万円が、AがDから報酬として受領できる金額となる(報酬告示第2)

問題

宅地建物取引業保証協会(以下この問において「保証協会」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 宅地建物取引業者で保証協会に加入した者は、その加入の日から2週間以内に、弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しなければならない。
  2. 保証協会の社員となった宅地建物取引業者が、保証協会に加入する前に供託していた営業保証金を取り戻すときは、還付請求権者に対する公告をしなければならない。
  3. 保証協会の社員は、新たに事務所を設置したにもかかわらずその日から2週間以内に弁済業務保証金分担金を納付しなかったときは、保証協会の社員の地位を失う。
  4. 還付充当金の未納により保証協会の社員の地位を失った宅地建物取引業者は、その地位を失った日から2週間以内に弁済業務保証金を供託すれば、その地位を回復する。
答え

【 3 】

解説

  1. 宅地建物取引業者で保証協会に加入しようとする者は、加入しようとする日までに弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しなければならない(宅地建物取引業法64条の9第1項1号)。
  2. 宅建業者は、保証協会の社員となったことにより営業保証金を供託することを要しなくなったときは、供託した営業保証金を取り戻すことができる(宅地建物取引業法64条の14)。この場合公告は不要である。
  3. 宅地建物取引業保証協会の社員は、弁済業務保証金分担金を納付した後に、新たに事務所を設置したときは、その日から二週間以内に、弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しなければならない(宅地建物取引業法64条の9第2項)。保証協会の社員は、期間内にこれらの規定による弁済業務保証金分担金を納付しないときは、その地位を失う(宅地建物取引業法64条の9第3項)。
  4. 宅地建物取引業者は、弁済業務開始日以後に宅地建物取引業保証協会の社員の地位を失つたときは、当該地位を失つた日から一週間以内に、営業保証金を供託しなければならない(宅地建物取引業法64条の15)。また、宅地建物取引業者が弁済業務保証金を供託することはできない。さらに、営業保証金を供託した場合であっても、社員の地位を回復することはできない。

問題

宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)第37条の規定により交付すべき書面(以下この問において「37条書面」という。)に関する次の記述のうち、法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 宅地建物取引業者が自ら売主として建物の売買を行う場合、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額として売買代金の額の10分の2を超えない額を予定するときは、37条書面にその内容を記載しなくてよい。
  2. 宅地建物取引業者が既存住宅の売買の媒介を行う場合、37条書面に当該建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項を記載しなければならない。
  3. 宅地建物取引業者は、その媒介により売買契約を成立させた場合、当該宅地又は建物に係る租税その他の公課の負担に関する定めについて、37条書面にその内容を記載する必要はない。
  4. 宅地建物取引業者は、その媒介により契約を成立させ、37条書面を作成したときは、法第35条に規定する書面に記名押印した宅地建物取引士をして、37 条書面に記名押印させなければならない。
答え

【 2 】

解説

  1. 宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない(宅地建物取引業法38条1項)。選択肢では、この制限は守られているが、損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容を37条書面に記載しなければならない(宅地建物取引業法37条1項8号)。
  2. 選択肢の通り(宅地建物取引業法37条1項2号の2)
  3. 当該宅地又は建物に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、その内容を37条書面に記載しなければならない(宅地建物取引業法37条1項12号)。
  4. 宅地建物取引業者は、交付すべき書面を作成したときは、宅地建物取引士をして、当該書面に記名押印させなければならない(宅地建物取引業法37条3項)。法第35条に規定する書面に記名押印した宅地建物取引士である必要はない。

問題

宅地建物取引業者Aが行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。

  1. Aは、宅地建物取引業者ではないBが所有する宅地について、Bとの間で確定測量図の交付を停止条件とする売買契約を締結した。その後、停止条件が成就する前に、Aは自ら売主として、宅地建物取引業者ではないCとの間で当該宅地の売買契約を締結した。
  2. Aは、その主たる事務所に従事する唯一の専任の宅地建物取引士Dが令和2 年5月15日に退職したため、同年6月10日に新たな専任の宅地建物取引士E を置いた。
  3. Aは、宅地建物取引業者Fから宅地の売買に関する注文を受けた際、Fに対して取引態様の別を明示しなかった。
  4. Aは、宅地の貸借の媒介に際し、当該宅地が都市計画法第29条の許可の申請中であることを知りつつ、賃貸借契約を成立させた。
答え

【 4 】

解説

  1. 違反する 宅地建物取引業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主となる売買契約(予約を含む。)を締結してはならない(宅地建物取引業法33条の2)。宅地建物取引業者が当該宅地又は建物を取得する契約の効力の発生が条件に係るものである場合も、自ら売主となる売買契約(予約を含む。)を締結してはならない(宅地建物取引業法33条の2但書1号かっこ書)。
  2. 違反する 宅地建物取引業者は、事務所ごとに置かれる専任の宅地建物取引士の数に抵触するに至ったときは、二週間以内に必要な措置を執らなければならない(宅地建物取引業法31条の3第3項)。
  3. 違反する 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借に関する注文を受けたときは、遅滞なく、その注文をした者に対し、取引態様の別を明らかにしなければならない(宅地建物取引業法34条2項)。注文者が宅建業者の場合も含まれる。
  4. 違反しない 工事完了前の宅地又は建物の貸借の場合、契約締結等の時期の制限の適用はない(宅地建物取引業法36条)。したがって、都市計画法29条の開発許可の申請中であっても、Aは、貸借の媒介をすることはできる。

問題

宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)第37条の規定により交付すべき書面(以下この問において「37条書面」という。)に関する次の記述のうち、法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

  1. Aは、その媒介により建築工事完了前の建物の売買契約を成立させ、当該建物を特定するために必要な表示について37条書面で交付する際、法第35条の規定に基づく重要事項の説明において使用した図書の交付により行った。
  2. Aが自ら貸主として宅地の定期賃貸借契約を締結した場合において、借賃の支払方法についての定めがあるときは、Aは、その内容を37条書面に記載しなければならず、借主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。
  3. 土地付建物の売主Aは、買主が金融機関から住宅ローンの承認を得られなかったときは契約を無条件で解除できるという取決めをしたが、自ら住宅ローンのあっせんをする予定がなかったので、37条書面にその取決めの内容を記載しなかった。
  4. Aがその媒介により契約を成立させた場合において、契約の解除に関する定めがあるときは、当該契約が売買、貸借のいずれに係るものであるかを問わず、 37条書面にその内容を記載しなければならない。

  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. 四つ
答え

【 2 】

解説

  1. 選択肢の通り
  2. 自ら貸主として宅地の定期賃貸借契約を締結した場合は、取引に該当せず、宅地建物取引業法の規定は適用されない。
  3. 契約の解除に関する定めがあるときは、その内容を、37条書面に記載しなければならない(宅地建物取引業法37条1項7号)。
  4. 選択肢の通り

問題

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で締結する建築工事完了前のマンション(代金3,000万円)の売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」というり の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. Aが手付金として200万円を受領しようとする場合、Aは、Bに対して書面で法第41条に定める手付金等の保全措置を購じないことを告げれば、当該手付金について保全措置を購じる必要はない。
  2. Aが手付金を受領している場合、Bが契約の履行に着手する前であっても、 Aは、契約を解除することについて正当な理由がなければ、手付金の倍額を現実に提供して契約を解除することができない。
  3. Aが150万円を手付金として受領し、さらに建築工事完了前に中間金として 50万円を受領しようとする場合、Aは、手付金と中間金の合計額200万円について法第41条に定める手付金等の保全措置を講じれば、当該中間金を受領することができる。
  4. Aが150万円を手付金として受領し、さらに建築工事完了前に中間金として 500万円を受領しようとする場合、Aは、手付金と中間金の合計額650万円について法第41条に定める手付金等の保全措置を講じたとしても、当該中間金を受領することができない。
答え

【 3 】

解説

  1. 宅地建物取引業者は、工事の完了前において行う売買で自ら売主となるものに関しては、保全措置を講じた後でなければ、買主から手付金等を受領してはならない。ただし、当該宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額(既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額)が代金の額の百分の五以下であり、かつ、1,000万円以下であるときは、この限りでない(宅地建物取引業法41条1項,施行令3条の3)。200万円の手付金は、代金の百分の五を超えており、保全措置を講ずる必要がある。
  2. 宅地建物取引業者が、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手付を受領したときは、その手付がいかなる性質のものであつても、買主はその手付を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができる。ただし、その相手方が契約の履行に着手した後は、この限りでない(宅地建物取引業法39条2項)。したがって、契約の履行に着手する前であれば、理由は関係なく契約を解除することができる。
  3. 1.の解説と同じ
  4. 保全措置を講じれば,中問金を受領できる。

問題

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で宅地の売買契約を締結した場合における、宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフに関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。

  1. Bがクーリング・オフにより売買契約を解除した場合、当該契約の解除に伴う違約金について定めがあるときは、Aは、Bに対して違約金の支払を請求することができる。
  2. Aは、Bの指定した喫茶店で買受けの申込みを受けたが、その際クーリング・オフについて何も告げず、その3日後に、クーリング・オフについて書面で告げたうえで売買契約を締結した。この契約において、クーリング・オフにより契約を解除できる期間について買受けの申込みをした日から起算して10日間とする旨の特約を定めた場合、当該特約は無効となる。
  3. Aが媒介を依頼した宅地建物取引業者Cの事務所でBが買受けの申込みをし、 売買契約を締結した場合、Aからクーリング・オフについて何も告げられていなければ、当該契約を締結した日から起算して8日経過していてもクーリング・オフにより契約を解除することができる。

  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. なし
答え

【 2 】

解説

  1. クーリング・オフが行われた場合、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない(宅地建物取引業法37条の2第1項)。さらに、申込者等に不利な特約は無効となるので、定めがあっても請求をすることはできない(宅地建物取引業法 37条の2第4項)。
  2. 申込者等が、申込みの撤回等を行うことができる旨及びその申込みの撤回等を行う場合の方法について告げられた場合において、その告げられた日から起算して八日を経過したとき、申込者等は、クーリング・オフができなくなる(宅地建物取引業法37条の2第1項1号)。宅地建物取引業法の規定に反する特約で申込者等に不利なものは無効となる(宅地建物取引業法37条の2第4項)。選択肢では、書面で告げられたのは買受けの申込みをした日の3日後であり、買受けの申込みの日から起算して10日間という特約は、書面で告げられた日から起算して7日間となるので、宅地建物取引業法の規定よりも短くなる。
  3. 宅地建物取引業者が他の宅地建物取引業者に対し、宅地又は建物の売却について代理又は媒介の依頼をした場合にあっては、代理又は媒介の依頼を受けた他の宅地建物取引業者の事務所又は事務所以外の場所で継続的に業務を行うことができる施設を有するものは、事務所等にあたる(宅地建物取引業法37条の2第1項)。したがって、Aが依頼した媒介業者C の事務所で買受けの申込みがされているので、Bは、クーリング・オフをすることができない(宅地建物取引業法37条の2第1項)。

問題

宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。

  1. 既存住宅の貸借の媒介を行う場合、建物の建築及び維持保全の状況に関する書類の保存状況について説明しなければならない。
  2. 宅地の売買の媒介を行う場合、登記された抵当権について、引渡しまでに抹消される場合は説明しなくてよい。
  3. 宅地の貸借の媒介を行う場合、借地権の存続期間を50年とする賃貸借契約において、契約終了時における当該宅地の上の建物の取壊しに関する事項を定めようとするときは、その内容を説明しなければならない。
  4. 建物の売買又は貸借の媒介を行う場合、当該建物が津波防災地域づくりに関する法律第53条第1項により指定された津波災害警戒区域内にあるときは、その旨を、売買の場合は説明しなければならないが、貸借の場合は説明しなくてよい。
答え

【 3 】

解説

  1. 既存の建物の貸借の媒介の場合は、説明する必要はない。
  2. 引渡しまでに抹消される場合であっても、登記簿に記録されている抵当権は説明しなければならない。
  3. 選択肢の通り
  4. 売買、交換のみならず、貸借においても、宅地又は建物が津波防災地域づくりに関する法律53条1項により指定された津波災害警戒区域内にあるときは、その旨を重要事項として説明しなければならない(宅地建物取引業法35条1項14号、施行規則16条の4の3第3号)。

問題

次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

  1. 宅地建物取引業者の従業者は、取引の関係者の請求があったときは、従業者証明書を提示しなければならないが、宅地建物取引士は、重要事項の説明をするときは、請求がなくても説明の相手方に対し、宅地建物取引士証を提示しなければならない。
  2. 宅地建物取引業者は、その業務に関する帳簿を、各取引の終了後5年間、当該宅地建物取引業者が自ら売主となる新築住宅に係るものにあっては10年間、 保存しなければならない。
  3. 宅地建物取引業者が、一団の宅地建物の分譲を案内所を設置して行う場合、 その案内所が一時的かつ移動が容易な施設であるときは、当該案内所には、クー リング・オフ制度の適用がある旨等所定の事項を表示した標識を掲げなければならない。
  4. 宅地建物取引業者が、一団の宅地建物の分譲を案内所を設置して行う場合、 その案内所が契約を締結し、又は契約の申込みを受ける場所であるときは、当該案内所には、専任の宅地建物取引士を置かなければならない。
答え

【 2 】

解説

  1. 選択肢の通り
  2. 宅地建物取引業者は、帳簿を各事業年度の末日をもつて閉鎖するものとし、閉鎖後五年間(当該宅地建物取引業者が自ら売主となる新築住宅に係るものにあつては、十年間)当該帳簿を保存しなければならない。(宅地建物取引業法49条、規則18条3項)。各取引の終了後5年間ではない。
  3. 選択肢の通り
  4. 選択肢の通り

問題

宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明(以下この問において「重要事項説明」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。

  1. 建物管理が管理会社に委託されている建物の貸借の媒介をする宅地建物取引業者は、当該建物が区分所有建物であるか否かにかかわらず、その管理会社の商号及びその主たる事務所の所在地について、借主に説明しなければならない。
  2. 宅地建物取引業者である売主は、他の宅地建物取引業者に媒介を依頼して宅地の売買契約を締結する場合、重要事項説明の義務を負わない。
  3. 建物の貸借の媒介において、建築基準法に規定する建蔽率及び容積率に関する制限があるときは、その概要を説明しなければならない。
  4. 重要事項説明では、代金、交換差金又は借賃の額を説明しなければならないが、 それ以外に授受される金銭の額については説明しなくてよい。
答え

【 1 】

解説

  1. 建物の貸借の契約にあって、当該建物の管理が委託されているときは、その建物が区分所有建物であるか否かにかかわらず、その委託を受けている者の氏名(法人にあっては、その商号又は名称)及び住所(法人にあっては、その主たる事務所の所在地) を借主に説明しなければならない(宅地建物取引業法35条1項6号、規則16条の2第8号、宅地建物取引業法 35条1項14号、規則16条の4の3第12号)。
  2. 1つの取引に複数の宅地建物取引業者が関与するときは、自ら貸主となる場合、買主等又は借主となる場合を除いて、すべての宅地建物取引業者が重要事項の説明義務を負う(宅地建物取引業法35条1 項)。
  3. 建物の貸借においては、建蔽率、容積率に関する制限は、説明事項とされていない(宅地建物取引業法35条1項2号、施行令3条3項)。
  4. 重要事項説明では、代金、交換差金又は借賃の額を説明しなくてもよいが、それ以外に授受される金銭の額については説明しなければならない(宅地建物取引業法35条1項7号)。

問題

宅地建物取引業法第2条第1号に規定する宅地に関する次の記述のうち、 誤っているものはどれか。

  1. 建物の敷地に供せられる土地は、都市計画法に規定する用途地域の内外を問わず宅地であるが、道路、公園、河川等の公共施設の用に供せられている土地は、 用途地域内であれば宅地とされる。
  2. 宅地とは、現に建物の敷地に供せられている土地に限らず、広く建物の敷地に供する目的で取引の対象とされた土地をいうものであり、その地目、現況の如何を間わない。
  3. 都市計画法に規定する市街化調整区域内において、建物の敷地に供せられる土地は宅地である。
  4. 都市計画法に規定する準工業地域内において、建築資材置場の用に供せられている土地は宅地である。
答え

【 1 】

解説

  1. 宅地とは、建物の敷地に供せられる土地をいい、都市計画法の用途地域内のその他の土地で、道路、公園、河川その他政令で定める公共の用に供する施設の用に供せられているもの以外のものを含むものとする(宅地建物取引業法2条1号)。
  2. 選択肢の通り
  3. 建物の敷地に供せられる土地は,都市計画法に規定する用途地域の内外を問わず宅地である(宅地建物取引業法2条1号)。したがって,市街化調整区域内においても,建物の敷地に供せられる土地は宅地である。
  4. 選択肢の通り

問題

宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 免許を受けようとする法人の非常勤役員が、刑法第246条(詐欺)の罪により懲役1年の刑に処せられ、その刑の執行が終わった日から5年を経過していなくても、当該法人は免許を受けることができる。
  2. 免許を受けようとする法人の政令で定める使用人が、刑法第252条(横領) の罪により懲役1年執行猶予2年の刑に処せられ、その刑の執行猶予期間を満了している場合、その満了の日から5年を経過していなくても、当該法人は免許を受けることができる。
  3. 免許を受けようとする法人の事務所に置く専任の宅地建物取引士が、刑法第 261条(器物損壊等)の罪により罰金の刑に処せられ、その刑の執行が終わった日から5年を経過していない場合、当該法人は免許を受けることができない。
  4. 免許を受けようとする法人の代表取締役が、刑法第231条(侮辱)の罪により拘留の刑に処せられ、その刑の執行が終わった日から5年を経過していない場合、当該法人は免許を受けることができない。
答え

【 2 】

解説

  1. 法人の役員に、禁錮刑以上の刑に処せられ,その刑が終わった日等から5年を経過していない者がいる場合,その法人は免許を受けることができない(業法5条1項12号,5号)。また、役員には非常勤役員も含まれる。
  2. 刑の執行猶予期間が満了している場合には,刑の言渡しは効力を失うため,満了の日の翌日から免許を受けることができる。
  3. 事務所に置く専任の宅地建物取引士は、「法人の役員又は政令で定める使用人」に該当しない。また、「器物損壊罪で罰金刑に処せられること」は、欠格事由に該当しない。
  4. 拘留の刑に処せられることは、欠格事由に該当しない。

問題

宅地建物取引業法に規定する宅地建物取引士資格登録(以下この問において「登録」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 業務停止の処分に違反したとして宅地建物取引業の免許の取消しを受けた法人の政令で定める使用人であった者は、当該免許取消しの日から5年を経過しなければ、登録を受けることができない。
  2. 宅地建物取引業者A(甲県知事免許)に勤務する宅地建物取引士(甲県知事登録)が、宅地建物取引業者B(乙県知事免許)に勤務先を変更した場合は、 乙県知事に対して、遅滞なく勤務先の変更の登録を申請しなければならない。
  3. 甲県知事登録を受けている者が、甲県から乙県に住所を変更した場合は、宅地建物取引士証の交付を受けていなくても、甲県知事に対して、遅滞なく住所の変更の登録を申請しなければならない。
  4. 宅地建物取引士資格試験に合格した者は、宅地建物取引に関する実務の経験を有しない場合でも、合格した日から1年以内に登録を受けようとするときは、 登録実務講習を受講する必要はない。
答え

【 4 】

解説

  1. 業務停止の処分に違反したとして宅地建物取引業の免許を取り消され、その取消しの日から五年を経過しない者(当該免許を取り消された者が法人である場合においては、当該取消しに係る聴聞の期日及び場所の公示の日前六十日以内にその法人の役員であつた者で当該取消しの日から五年を経過しないもの)は、登録を受けることができない(宅地建物業法18条1項3号)。したがって、役員でない政令で定める使用人であった者は該当せず、 免許取消しの日から5年を経過していなくとも、登録を受けることができる。
  2. 登録先の都道府県知事(甲県知事)に対して申請しなければならない。
  3. 選択肢の通り
  4. 宅地建物取引士資格試験に合格した者で、宅地建物の取引に関し2年以上の実務経験を有する者又は登録実務講習を受講した者は、登録を受けることができる(宅地建物取引業法18条1項)。したがって、宅地建物取引に関する実務の経験を有しない場合、登録を受けるには登録実務講習を受講する必要がある。なお、合格した日から1年以内で受講が不要となるのは、法定講習である(宅地建物取引業法22条の2第2項)

問題

特定住宅暇庇担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売暇庇担保保証金の供託又は住宅販売暇庇担保責任保険契約の締結に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

  1. 宅地建物取引業者は、自ら売主として新築住宅を販売する場合だけでなく、新築住宅の売買の媒介をする場合においても、住宅販売暇庇担保保証金の供託又は住宅販売暇庇担保責任保険契約の締結を行う義務を負う。
  2. 自ら売主として新築住宅を販売する宅地建物取引業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしている場合、当該住宅の売買契約を締結するまでに、当該住宅の宅地建物取引業者ではない買主に対し、供託所の所在地等について、それらの事項を記載した書面を交付して説明しなければならない。
  3. 自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者ではない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、基準日ごとに基準日から3週間以内に、当該基準日に係る住宅販売暇庇担保保証金の供託及び住宅販売暇庇担保責任保険契約の締結の状況について、宅地建物取引業の免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
  4. 住宅販売暇庇担保責任保険契約を締結している宅地建物取引業者は、当該保険に係る新築住宅に、構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分の暇庇(構造耐力又は雨水の浸入に影響のないものを除く。)がある場合に、特定住宅販売暇庇担保責任の履行によって生じた損害について保険金を請求することができる。
答え

【 1 】

解説

  1. 資力確保が義務付けられている者は、買主が宅建業者でない場合の新築住宅の売主である宅建業者である。したがって、新築住宅の売買の媒介をする場合、この義務はない。
  2. 選択肢の通り
  3. 選択肢の通り
  4. 選択肢の通り

問題

独立行政法人住宅金融支援機構(以下この問において「機構」という。) に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

  1. 機構は、証券化支援事業(買取型)において、中古住宅を購入するための貸付債権を買取りの対象としていない。
  2. 機構は、証券化支援事業(買取型)において、バリアフリー性、省エネルギー 性、耐震性又は耐久性・可変性に優れた住宅を取得する場合に、貸付金の利率を一定期間引き下げる制度を実施している。
  3. 機構は、マンション管理組合や区分所有者に対するマンション共用部分の改良に必要な資金の貸付けを業務として行っている。
  4. 機構は、災害により住宅が滅失した場合において、それに代わるべき建築物の建設又は購入に必要な資金の貸付けを業務として行っている。
答え

【 1 】

解説

  1. 機構は、証券化支援事業(買取型)において、中古住宅を購入するための貸付債権を買取りの対象としている。
  2. 選択肢の通り(フラット35 S)
  3. 選択肢の通り
  4. 選択肢の通り

問題

宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法(不動産の表示に関する公正競争規約を含む。)の規定によれば、 正しいものはどれか。

  1. 土地を販売するに当たり、購入者に対し、購入後一定期間内に当該土地に建物を建築することを条件としていても、建物建築の発注先を購入者が自由に選定できることとなっていれば、当該土地の広告に「建築条件付土地」と表示する必要はない。
  2. 新聞折込チラシにおいて新築賃貸マンションの賃料を表示するに当たり、すべての住戸の賃料を表示することがスペース上困難な場合は、標準的な1住戸 1か月当たりの賃料を表示すれば、不当表示に問われることはない。
  3. リフオーム済みの中古住宅については、リフォーム済みである旨を必ず表示しなければならない。
  4. 分譲住宅について、住宅の購入者から買い取って再度販売する場合、当該住宅が建築後1年未満で居住の用に供されたことがないものであるときは、広告に「新築」と表示しても、不当表示に問われることはない。
答え

【 4 】

解説

  1. 購入後一定期間内に当該土地に建物を建築することを条件とすれば、建物建築の発注先を購入者が自由に選定できるとしても、広告には「建築条件付土地」と表示しなければならない。
  2. 賃貸マンションの賃料については、 1カ月当たりの賃料を表示しなければならない。ただし、新築賃貸マンションの賃料について、すべての住戸の賃料を表示することが困難である場合は、 1住戸当たりの最低賃料及び最高賃料を表示しなければならない。
  3. リフォーム済みである旨を表示する義務はない。
  4. 新築とは、建築後1年未満であって、居住の用に供されたことがないものをいう。

問題

次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 平成29年度法人企業統計年報(平成30年9月公表)によれば、平成29年度における全産業の経常利益は前年度に比べ11.4%増加となったが、不動産業の経常利益は13.8%減少した。
  2. 平成31年地価公示(平成31年3月公表)によれば、平成30年1月以降の 1年間の地価変動率は、全国平均では住宅地、商業地、工業地のいずれについても上昇となった。
  3. 令和元年版国土交通白書(令和元年7月公表)によれば、平成30年3月末における宅地建物取引業者数は約20万に達している。
  4. 建築着工統計(平成31年1月公表)によれば、平成30年の貸家の新設着工戸数は約39.6万戸となっており、7年連続の増加となった。
答え

【 2 】

解説

  1. 平成29年度法人企業統計年報(平成30年9月公表)によれば、平成29年度における全産業の経常利益は前年度に比べ11.4%増加となり、不動産業の経常利益も前年度に比べ13.8%の増加となっている。
  2. 選択肢の通り
  3. 宅地建物取引業者数は約12万に達している。
  4. 建築着工統計(平成31年1月公表)によれば、平成30年の貸家の新設住宅着工戸数は、 約39.6万戸で、対前年比5.5%減となり、7年ぶりの減少となった。

問題

土地に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。

  1. 台地、段丘は、農地として利用され、また都市的な土地利用も多く、地盤も安定している。
  2. 台地を刻む谷や台地上の池沼を埋め立てた所では、地盤の液状化が発生し得る。
  3. 台地、段丘は、水はけも良く、宅地として積極的に利用されているが、自然災害に対して安全度の低い所である。
  4. 旧河道や低湿地、海浜の埋立地では、地震による地盤の液状化対策が必要である。
答え

【 3 】

解説

  1. 台地や段丘は、水はけの良い土壌の特徴を活かして畑作地や果樹園といった農地として利用されることが多い。また平坦で地盤も安定していることから都市化が進められ、工場や住宅地として開発が多く進められている。
  2. 台地を刻む谷や台地上の池沼を埋め立てた部分は、他と比べて盛土が厚く、 地下水の流れを受けやすくなることから、地下水がたまりやすく、地震時には盛土の滑動による液状化が発生し得る。
  3. 自然災害に対して安全度の高い所である。
  4. 旧河道や低湿地などは、地下水位が高かったり、ゆるい河床砂や埋土が存在するといった特徴があることから、液状化が起こりやすい場所である。また、海浜の埋立地も液状化しやすい土地であるので、地震による地盤の液状化対策が必要である。

問題

建築物の構造に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。

  1. 地震に対する建物の安全確保においては、耐震、制震、免震という考え方がある。
  2. 制震は制振ダンパーなどの制振装置を設置し、地震等の周期に建物が共振することで起きる大きな揺れを制御する技術である。
  3. 免震はゴムなどの免震装置を設置し、上部構造の揺れを減らす技術である。
  4. 耐震は、建物の強度や粘り強さで地震に耐える技術であるが、既存不適格建築物の地震に対する補強には利用されていない。
答え

【 4 】

解説

  1. 選択肢の通り
  2. 選択肢の通り
  3. 選択肢の通り
  4. 耐震ブレース等の技術は既存不適格建築物の耐震補強にも利用されている。

権利変動
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法令制限
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宅建業法
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税法その他
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