問題
第11問
甲土地につき、期間を60年と定めて賃貸借契約を締結しようとする場合（以下「ケース①」という。）と、期間を15年と定めて賃貸借契約を締結しようとする場合（以下「ケース②」という。）に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 賃貸借契約が建物を所有する目的ではなく、資材置場とする目的である場合、 ケース①は期間の定めのない契約になり、ケース②では期間は15年となる。
- 賃貸借契約が建物の所有を目的とする場合、公正証書で契約を締結しなければ、ケース①の期間は30年となり、ケース②の期間は15年となる。
- 賃貸借契約が居住の用に供する建物の所有を目的とする場合、ケース①では契約の更新がないことを書面で定めればその特約は有効であるが、ケース②では契約の更新がないことを書面で定めても無効であり、期間は30年となる。
- 賃貸借契約が専ら工場の用に供する建物の所有を目的とする場合、ケース①では契約の更新がないことを公正証書で定めた場合に限りその特約は有効であるが、ケース②では契約の更新がないことを公正証書で定めても無効である。
答え 閉じる
正解は、 3 です。
解説
- 借地借家法の「借地」に関する規定は、建物の所有を目的としない賃貸借契約には適用されず、民法のみが適用され、その期間は50年が上限となる（民法604条1項）。したがって、ケース①は、期間が50年となり、ケース②は、上限よりも短い期間を定めているので、定めの通り15年となる。
- 建物の所有を目的とする賃貸借契約には、借地借家法の規定が適用される。借地借家法では、借地権の存続期間は30年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする（借地借家法3条）。したがって、ケース①は、期間が60年となり、ケース②は、30年より短い期間を定めているので、期間が30 年となる。
- 存続期間を50年以上として借地権を設定する場合においては、契約の更新がないことを定めることができるが、この特約は、公正証書による等書面によってしなければならない（借地借家法22条）。したがって、ケース①は、期間を60年と定めているため、書面で定めれば契約の更新がないこととする特約は有効であるが、ケース②は、期間を15年と定めているため、契約の更新がないことを書面で定めても無効となり、 建物所有目的の賃貸借には借地借家法の適用があるため、２．の解説の通り、その期間を15年と定めても 30年となる（借地借家法3条）。
- 専ら事業の用に供する建物の所有を目的とし、かつ、存続期間を10年以上50年未満として借地権を設定する場合、公正証書によれば、契約の更新がない旨定めることができる（借地借家法23条）。したがって、ケース①は期間を60年と定めているため、 事業用定期借地権ではなく、長期の定期借地権となることから、公正証書等の書面で定めれば特約は有効となる（借地借家法22条）。また、ケース②は、契約の更新がないことを公正証書で定めれば事業用定期借地権として有効となる（借地借家法23条3項）。