問題
第1問
【 平成28年 権利変動 】
ＡはＢと、Ｂ所有の甲建物につき、居住を目的として、期間３年、賃料月額２０万円と定めて賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）を締結した。この場合における次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。- ＡもＢも相手方に対し、本件契約の期間満了前に何らの通知もしなかった場合、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされるが、その期間は定めがないものとなる。
- BがＡに対し、本件契約の解約を申し入れる場合、甲建物の明渡しの条件として、一定額以上の財産上の給付を申し出たときは、Ｂの解約の申入れに正当事由があるとみなされる。
- 甲建物の適法な転借人であるＣが、Ｂの同意を得て甲建物に造作を付加した場合、期間満了により本件契約が終了するときは、ＣはＢに対してその造作を時価で買い取るよう請求することができる。
- 本件契約が借地借家法第３８条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合でも、ＢはＡに対し、同条所定の通知期間内に、期間満了により本件契約が終了する旨の通知をしなければ、期間３年での終了をＡに対抗することができない。
問題
ＡはＢと、Ｂ所有の甲建物につき、居住を目的として、期間３年、賃料月額２０万円と定めて賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）を締結した。この場合における次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
- ＡもＢも相手方に対し、本件契約の期間満了前に何らの通知もしなかった場合、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされるが、その期間は定めがないものとなる。
- BがＡに対し、本件契約の解約を申し入れる場合、甲建物の明渡しの条件として、一定額以上の財産上の給付を申し出たときは、Ｂの解約の申入れに正当事由があるとみなされる。
- 甲建物の適法な転借人であるＣが、Ｂの同意を得て甲建物に造作を付加した場合、期間満了により本件契約が終了するときは、ＣはＢに対してその造作を時価で買い取るよう請求することができる。
- 本件契約が借地借家法第３８条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合でも、ＢはＡに対し、同条所定の通知期間内に、期間満了により本件契約が終了する旨の通知をしなければ、期間３年での終了をＡに対抗することができない。
解説
- 〇 建物の賃貸借について期間の定めがある場合に、当事者が期間の満了の1年前から6か月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされる。ただし、その期間は、定めがないものとなる。
- × 設問の財産上の給付とは、一般に立退料と呼ばれるものである。賃貸人からの解約申入れに正当事由があるかどうかの判断は、建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況と並び、建物の賃貸人が建物の明渡の条件として又は建物の明渡と引き換えに建物の賃貸人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申し出を考慮して行う。単に立退料の申出をしただけで正当事由有りとされるのではない。
- 〇 設問の通り
- 〇 定期建物賃貸借において、期間が1年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の1年前から6か月前までの間に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。